Ceny ofertowe nieruchomości
Cena ofertowa to cena przedstawiana na portalach ogłoszeniowych i materiałach marketingowych przez deweloperów. Zazwyczaj jest ona wyższa niż wartość nieruchomości, ponieważ sprzedający chcą zostawić sobie pewien margines na negocjacje cenowe. Często osoby prywatne, które oferują swoje mieszkania na rynku wtórnym, zawyżają ceny ofertowe z powodu braku znajomości rynku nieruchomości lub z powodu emocjonalnego związku ze sprzedawaną nieruchomością, co zaburza jej realną wartość rynkową.
Ceny ofertowe nieruchomości są łatwo dostępne dla każdego zainteresowanego. Wystarczy wejść na jeden z portali ogłoszeniowych lub na stronę biura nieruchomości, wpisać podstawowe parametry mieszkania, takie jak lokalizacja i metraż, aby uzyskać pełny przekrój cen ofertowych. Dzięki temu można poznać poziom średnich cen za metr kwadratowy mieszkania i na tej podstawie określić rząd wielkości ceny mieszkania, które chcemy kupić lub sprzedać.
Cena ofertowa jest jedynie roszczeniem jednej ze stron potencjalnej transakcji tj. osób sprzedających na rynku nieruchomości. Nie ma gwarancji, iż osoby kupujące zaakceptują daną kwotę. Zazwyczaj cena ta ulega korekcie w dół. W rozregulowanym stanie rynku, gdzie popyt bardzo mocno nie nadąża za podażą, negocjacje ceny mogą być prowadzone również w górę, w szczególności dla wyjątkowych nieruchomości i trudno dostępnych.
Ceny transakcyjne nieruchomości
Cena transakcyjna nieruchomości to cena faktycznie zapłacona za daną nieruchomość, która zostaje wpisana do aktu notarialnego (umowy kupna-sprzedaży). Jest to kwota, jaką po rozmowach i negocjacjach zaakceptowały obie strony transakcji. Doszło do porozumienia sprzedających i kupujących. W odróżnieniu od ceny ofertowej cena transakcyjna jest bardziej realna.
Niestety, ceny transakcyjne nie są łatwo dostępne dla każdego. Z cen transakcyjnych korzystają głównie rzeczoznawcy majątkowi w procesie szacowania wartości rynkowej nieruchomości. Oprócz Rejestru Cen Nieruchomości (RCN), mają oni również dostęp do aktów notarialnych umowy kupna-sprzedaży. Dostęp ten pozwala przeanalizować wszystkie parametry nieruchomości objętej tą umową oraz warunki zawarcia transakcji.
Orientacyjną wartość rynkową nieruchomości można również uzyskać poprzez rozmowę z doświadczonym pośrednikiem nieruchomości. Osoby specjalizujące się w obrocie nieruchomościami w danej lokalizacji są cennym źródłem informacji na temat realnych cen mieszkań, które były przedmiotem obrotu z udziałem danego pośrednika.
Ponadto warto pamiętać, iż rzeczoznawca majątkowy prężnie działający na lokalnym rynku i stale dokonujący określania wartości posiada bardziej zaawansowany dostęp do danych rynkowych. W procesie szacowania oprócz wycenianej nieruchomości, którą specjalista analizuje, dodatkowo bada on dokładnie ceny transakcyjne nieruchomości podobnych w tożsamej lokalizacji i o zbliżonych cechach. Dlatego też wiedza rzeczoznawcy majątkowego o stanie rynku i realnych cenach nieruchomości jest znacznie szersza.
Różnice między ceną ofertową a transakcyjną
Ceny ofertowe i transakcyjne różnią się również pod względem wysokości. Według statystyk cena transakcyjna jest średnio niższa od ceny ofertowej o około 7 procent, w tym przedziale 5-10 procent. Różnica ta jest zwykle większa w większych miastach, takich jak Warszawa, Gdańsk i Kraków, gdzie rynek nieruchomości jest bardziej rozwinięty, a mniejsza w pozostałych miastach i mniejszych miejscowościach.
Jednakże, różnice między ceną ofertową a transakcyjną mogą być również większe i zależą przede wszystkim od negocjacji kupującego i sprzedającego. Jeśli czas sprzedaży ma większe znaczenie, to sprzedający może zdecydować się na niższą cenę transakcyjną.
Różnica między ceną transakcyjną a ofertową dotyczy również nieruchomości na rynku pierwotnym. Kupujący zwykle negocjują lepsze warunki cenowe, zwłaszcza jeśli chodzi o nieruchomości, które są już długo na rynku i nie cieszą się zbyt dużym zainteresowaniem. W przypadku nieruchomości o popularnych metrażach, które szybko znajdują nabywców, nie ma co liczyć na znaczne obniżki cen transakcyjnych.
Kiedy oceniamy cenę transakcyjną w stosunku do ceny ofertowej, musimy pamiętać, że wartości te są wyrażone w procentach, co oznacza, że nominalne różnice są znaczne. Na przykład 10% od mieszkania wartego 1,5 miliona to 150 tysięcy złotych, podczas gdy 10% od mieszkania za 400 tysięcy złotych to tylko 40 tysięcy złotych. Różnica nominalna jest ogromna i może być kluczowa szczególnie w przypadku nieruchomości kupowanych na kredyt hipoteczny, bliskich granicy zdolności kredytowej.
Ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym
Według danych Narodowego Banku Polskiego, w 2022 roku rozwarstwienie między oczekiwaniami sprzedających mieszkań z drugiej ręki a rzeczywistymi kwotami, jakie za nie otrzymują, znacznie się powiększyło. W największych polskich miastach różnice sięgają nawet kilkunastu procent, co staje się już normą, a nie rzadkością.
Największe rozbieżności na rynku wtórnym między ofertami sprzedających a cenami faktycznie uzyskanymi za mieszkania w całym 2022 r. notowano w Katowicach, Poznaniu i Zielonej Górze, a średnia różnica z 4 kwartałów 2022 roku wynosiła odpowiednio 17%, 14% oraz 14%. W poszczególnych kwartałach różnice sięgały nawet 20%.
Można jednak założyć, że niektóre mieszkania, które były wystawione na sprzedaż w pierwszym kwartale 2022 roku, nie zostały wówczas sprzedane, co nie zostało odzwierciedlone w średniej cenie transakcyjnej. Niemniej jednak tak duże różnice wskazują na to, że początkowe oczekiwania sprzedających mieszkań z drugiej ręki, wyrażone w czasie wystawiania ofert, ulegają później poważnej weryfikacji podczas negocjacji finalnych.
Ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie również znacząco odbiegały od cen ofertowych. W całym 2022 r. średnia różnica w cenach wynosiła ok. 13%, a największa niezgodność występowała w II kwartale 2022 r. – blisko 20%. II kwartał 2022 r. to okres znaczących spadków akcji kredytowej oraz drastycznego załamania się popytu. Zgodnie z danymi NBP w tym kwartale nastąpił spadek średnich cen ofertowych i transakcyjnych na rynku wtórnym.
W kontekście historycznym największe różnice pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań w stolicy występowały w okresie spadku realnych cen transakcyjnych. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w roku 2009 r. po wybuchu kryzysu finansowego, a następnie w okresie spowolnienia w latach 2010-2014. To właśnie w tych okresach różnice w cenach wynosiły nawet 25%, co przy cenie ofertowej 10 000 zł/m2 przekłada się na obniżkę do poziomu aż 8000 zł/m2. W sytuacji, gdy ceny transakcyjne zaczęły stopniowo rosnąć w kolejnych latach, różnice zaczęły się zmniejszać.
Ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym
Porównując ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym z rynkiem wtórnym, na pierwszy rzut oka widać, iż generalnie różnice w tych cenach są znacznie mniejsze. Na rynku ustabilizowanym, zdarzają się sytuację, gdzie ceny ofertowe i transakcyjne pokrywają się.
Dane Narodowego Banku Polskiego pokazują, iż w 2022 r. największe różnice pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi z rynku pierwotnego obserwowano w II i III kwartale w Opolu oraz Rzeszowie. Przykładowo w II kwartale 2022 r. różnice w Opolu sięgały 19%, zaś w II i III kwartale 2022 r. w Rzeszowie ceny różniły się o 15%. Pod koniec 2022 r. duże obniżki cen mieszkań u deweloperów były widoczne w Olsztynie i Bydgoszczy.
Na rynku pierwotnym mamy do czynienia również z sytuacją, gdzie cena ofertowa jest negocjowana w górę, a finalnie nabywcy płacą więcej niż oczekują tego deweloperzy. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia na początku 2022 r. w Lublinie i Opolu (+ 2-3%). Ciekawą sytuację przedstawia porównanie cen w Gdyni. W tym mieście średnia cena transakcyjna w całym 2022 r. była wyższa o 6% od ceny ofertowej!
W Warszawie różnice w cenach z rynku pierwotnego w 2022 r. pozostały stabilne, z niewielkimi fluktuacjami na korzyść ceny ofertowej. W I, III oraz IV kwartale tego roku ceny ofertowe były wyższe jedynie o 1%. W II kwartale ceny ofertowe różniły się o 4%.
Z kolei w ujęciu historycznym zdecydowanie największe różnice w cenach w stolicy obserwowane były w latach 2008-2009 podczas światowego kryzysu. W tym czasie różnice w cenach ofertowych i transakcyjnych wynosiły w Warszawie nawet 32%! Najmniejsze fluktuacje występowały w momencie ustabilizowania się cen transakcyjnych w latach 2015-2017 oraz podczas późniejszych stopniowych wzrostów. Znacznie dysproporcje pojawiły się także po wybuchu pandemii w II kwartale 2020 r.
Podsumowanie
Artykuł dotyczył analizy różnic w cenach ofertowych i transakcyjnych mieszkań na rynku nieruchomości. Według wyników badań istnieją zauważalne różnice między tymi dwoma rodzajami cen, a średnia wartość ofertowa mieszkania jest zwykle wyższa niż cena transakcyjna.
Przyczyną takich różnic mogą być różnice w oczekiwaniach sprzedających i kupujących, brak informacji o rzeczywistej wartości nieruchomości, a także negocjacje między sprzedającymi i kupującymi. Różnice wynikają także z sytuacji gospodarczej kraju oraz dostępności finansowania. Większa zdolność kredytowa przekłada się za większy popyt na rynku.
Chcesz poznać realną wartość swojej nieruchomości? Zadzwoń do mnie, wyślij wiadomość na adres e-mail lub skontaktuj się za pomocą czatu.