Czy wzrost cen mieszkań wyhamował?

Czy wzrost cen mieszkań nieco wyhamował?

Ostatnia analiza dla potrzeb wyceny, którą wykonałem na bazie 706 transakcji z rynku wtórnego w zasobach warszawskiej Spółdzielni „MSM Energetyka” (z okresu czerwiec 2022 – maj 2024) pokazuje, iż najbardziej dynamiczny wzrost cen obserwowany był w okresie II kw. – IV kw. 2023 roku. Najnowsze dane sugerują, iż wraz z początkiem 2024 r. wzrost cen wyhamował.

MSM „Energetyka” to jedna z największych spółdzielni mieszkaniowych w Polsce. W zasobach co piąty mieszkaniec Mokotowa. Teren spółdzielni obejmuje ponad 144 hektary na Dolnym Mokotowie w obrębie Stegien, Sadyby i Sielc.

Ogólny kierunek w całym analizowanym okresie jest, oczywiście, rosnący, ze średnią liniową tendencją wynoszącą około 17,2% ± 1,3% rok do roku. Na pierwszy rzut oka trudno określić szczegóły, ale odpowiednie narzędzia analityczne (zamiast intuicji) przychodzą z pomocą. Analiza reszt z trendu liniowego wskazuje, że w analizowanym okresie te reszty nieco odbiegają i wykazują pewne wahania. Przy tej ilości danych oraz wysokiej dokładności oszacowań może to sugerować, że trend miał bardziej nieliniowy charakter (trend liniowy dla całego okresu, jest wyraźnie niedostosowany). Należy zatem rozważyć, jak wzrost cen opisuje trend nieliniowy.

Trend nieliniowy wykazuje znacznie lepsze dopasowanie (R² = 0,000 vs. 0,038) reszt w całości. Porównanie charakterystyki trendu liniowego i nieliniowego ukazuje, że różnica między tymi typami trendów jest istotna, a trend nieliniowy wykracza poza 85%-owy przedział ufności dla określenia wymiaru trendu liniowego. Oznacza to, że w tym przypadku założenie liniowego wzrostu cen powinno zostać odrzucone. W rezultacie należy przyjąć nieliniową charakterystykę trendu i odpowiednią do tego trendu nieliniową aktualizację cen.

Dodatkowo, analiza wykazuje, że w drugiej połowie 2022 roku nastąpiła stabilizacja cen, a prawdziwy wzrost cen rozpoczął się w marcu 2023 roku. Uwzględniając tylko dane z 2023 roku, trend liniowy w tym okresie wyniósł na analizowanym rynku 27,8% ± 3,6% rok do roku! Charakterystyka nieliniowego trendu w całym badanym okresie pokazuje, że rajd cenowy zakończył się w pierwszym kwartale 2024 roku, a aktualnie trend zaczął się odwracać.

Różnica między liniową a nieliniową aktualizacją cen na maj 2024 r. jest minimalna. Średnia cena jednostkowa przy aktualizacji liniowej jest o około 61 zł/m² większa, czyli o 0,4% wyższa niż przy aktualizacji zgodnej z charakterystyką nieliniową. Konieczne jest więc dalsze monitorowanie rynku i analizowanie cen w drugim kwartale 2024 r., aby potwierdzić obecne spowolnienie wzrostu cen. Ceny transakcyjne i przeprowadzona analiza są godne zaufania i dokładnie odzwierciedlają sytuację na tym rynku. „Liczby nie kłamią”, a odpowiednie ich zrozumienie i rzetelna analiza pozwalają na dokładne wnioskowanie.

Zwróć uwagę na datę publikacji artykułu.

Masz pytania lub wątpliwości? Potrzebujesz rzetelnej wyceny nieruchomości lub analizy rynku? Zadzwoń do mnie, wyślij wiadomość na adres e-mail lub skontaktuj się za pomocą czatu.

Więcej ciekawostek i informacji nt. rynku nieruchomości (i nie tylko) znajdziesz na moich mediach społecznościowych:

Pozostałe wpisy