Dziś poruszymy kolejny mit, który jest częściowo związany z procesem wyceny nieruchomości. Szacowanie wartości to przede wszystkim analiza rynku, a wraz z nią nieodłączne jest stosowanie narzędzi statystycznych. Nierzadko można usłyszeć często powtarzane, błędne stwierdzenie: „Statystycznie ja i mój pies mamy trzy nogi.” Choć można zrozumieć tego rodzaju wypowiedzi w ustach osób, które nie są zaznajomione ze statystyką, zaskakuje fakt, że podobne poglądy pojawiają się również wśród rzeczoznawców majątkowych, którzy w swoich operatach posługują się m.in. średnią arytmetyczną, będącą podstawową miarą statystyczną. Dziś wyjaśnię, dlaczego to stwierdzenie jest nieprawidłowe oraz skąd wynikają takie przekonania.

To stwierdzenie ma na celu podważyć zasadność stosowania statystyki w analizie rynku, w tym również w kontekście wyceny. Niezależnie od wybranej metody wyceny, podstawowe wskaźniki statystyczne są nieodłącznym elementem każdej analizy wartości nieruchomości. Wyrażenie „Statystycznie ja i mój pies mamy 3 nogi” odnosi się do obliczania średniej arytmetycznej: człowiek ma 2 nogi, pies ma 4 nogi, co w rezultacie daje średnio 3 nogi. Jest to jednak przykład absurdalnego wniosku, który pokazuje, że stosowanie średniej arytmetycznej w pewnych sytuacjach może prowadzić do błędnych i nieadekwatnych wyników. Absurdalna jest również wiara w ten mit, który ma uchodzić za decydujący argument, a w rzeczywistości jedynie obnaża brak wiedzy osoby go przytaczającej.

Dlaczego to twierdzenie jest nieprawidłowe i nie powinno być powielane? Poniżej analizuję je szczegółowo.

Błąd skali pomiarowej

W statystyce wyróżniamy cztery rodzaje skal pomiarowych: nominalną, porządkową, przedziałową i ilorazową, które definiują sposób pomiaru różnych zmiennych. W przypadku analizy liczby nóg, której zbiór danych składa się z dwóch wartości, zastosowanie średniej arytmetycznej jest niewłaściwe. Liczba nóg jest zmienną porządkową, a nie ilościową, mimo że jest reprezentowana liczbowo. Tego rodzaju błędy są możliwe i mogą wprowadzać w błąd, gdyż naruszają zasady intuicyjne. W naturze występuje jedna noga, dwie nogi, trzy nogi, cztery nogi, ale nie powiemy, że ktoś ma 2,78 nogi – obliczanie średniej w tym przypadku jest po prostu niepoprawne.

Niewłaściwa miara tendencji centralnej

W statystyce do podstawowego opisu próby używa się miar tendencji centralnej, które pozwalają określić typową wartość dla analizowanej zmiennej. Do podstawowych miar należą dominanta, mediana i średnia arytmetyczna. Wybór odpowiedniej miary zależy od zastosowanej skali pomiarowej. W przypadku mierzenia nóg i łap na skali porządkowej, właściwe będzie wyznaczenie dominanty, czyli najczęściej występującej liczby nóg w próbie, np. cztery nogi. Średnia arytmetyczna nie jest właściwym narzędziem do analizy budowy ssaków na ziemi. W analizowanym przypadku to nie statystyka twierdzi, że nogi są trzy, to zastosowanie średniej arytmetycznej daje taki wynik.

Błędny cel badania, obszar zbierania danych i sposób doboru próbki

Badanie statystyczne powinno mieć jasno określony cel, który determinować będzie wybór odpowiedniej grupy badawczej. Zgromadzone dane są następnie analizowane i korygowane w celu minimalizacji błędu statystycznego. Statystyka odnosi się do grup, a nie do jednostkowych przypadków, i wyniki badania nie zawsze muszą odpowiadać specyficznym przypadkom indywidualnym. Choć oczywiście mogą – mój pies mógł stracić nogę w wypadku i mieć trzy nogi. Jednak pies i człowiek należą do innych populacji, więc nie można wyciągać wniosków statystycznych na takiej próbie badawczej. Nawet jeśli rozważamy populację ssaków, statystyka nie jest odpowiednia dla tak małej grupy, jak człowiek i pies (dwa elementy). Pojawia się pytanie, jaki byłby cel takiego badania. Wygląda na to, że jedynym celem mogłoby być kwestionowanie wiarygodności oraz sensowności stosowania statystyki.

Średnia arytmetyczna oraz odchylenie standardowe

Na zakończenie warto dodać, że w statystyce nie istnieje termin „statystycznie” jako odrębna miara. Statystyka opiera się na szeregu wartości, lecz żadna z nich nie jest określana jako „statystyczność”. Autorowi chodziło o sformułowanie „średnio ja i mój pies mamy po trzy nogi”. Średnia arytmetyczna jest jednym z takich wskaźników, które można przedstawić wraz z odchyleniem standardowym. W związku z tym bardziej precyzyjne sformułowanie mogłoby brzmieć: „Średnio ja i mój pies mamy po trzy nogi, plus/minus jedna.” Takie ujęcie jest bardziej uzasadnione i mniej kontrowersyjne.

Podsumowanie

Narzędzia statystyczne należy stosować z rozwagą, z pełnym uwzględnieniem ich ograniczeń. Są one jednak niezbędne do dokładnej analizy rynku nieruchomości. Właściwe wykorzystanie tych narzędzi w procesie wyceny nieruchomości umożliwia obiektywne uwzględnienie specyfiki badanego rynku, co z kolei zapewnia rzetelność operatu szacunkowego, popartego konkretnymi danymi liczbowymi, a nie jedynie subiektywnymi opiniami.

Na koniec dwa cytaty:
„Łatwo jest kłamać przy użyciu statystyki, ale trudno jest mówić prawdę bez niej” – Andrejs Dunkels.

„Statystyki nie kłamią, to ludzie kłamią na temat statystyk” – Janina Bąk.

Potrzebujesz precyzyjnej wyceny dla spraw spornych, takich jak podział majątku, rozwód czy dział spadku? Chcesz uniknąć strat finansowych i problemów z podważaniem wyceny? Jako rzeczoznawca majątkowy z Warszawy i okolic używam narzędzi statystycznych do dokładnej analizy rynku. Skontaktuj się ze mną, jeśli potrzebujesz rzetelnej wyceny nieruchomości.