Osiedle Wilga to miejsce, które od dawna przyciąga uwagę zarówno tych, którzy marzą o letnim wypoczynku, jak i inwestorów poszukujących atrakcyjnych nieruchomości rekreacyjnych. Jako rzeczoznawca majątkowy cyklicznie wykonuję wyceny nieruchomości na OTW Wilga, jestem nie tylko świadkiem, ale także aktywnym uczestnikiem tego dynamicznego rynku. W niniejszym artykule pragnę podzielić się niektórymi wynikami mojej analizy rynku nieruchomości zabudowanych domkami letniskowymi w tym malowniczym regionie. Jeśli jesteś zainteresowany cenami nieruchomości, rozważasz zakup lub sprzedaż nieruchomości na Osiedlu Wilga, lub po prostu ciekawi Cię, jak kształtuje się rynek, to ten artykuł jest dla Ciebie.
Osiedle Turystyczno-Wypoczynkowe Wilga – gdzie się znajduje?
Osiedle Turystyczno-Wypoczynkowe Wilga stanowi obszar leśny położony na terenie gminy Wilga, w powiecie garwolińskim, oddalone o około 50 km na południowy wschód od serca Warszawy i około 12 km na zachód od Garwolina. Przejazd samochodem z Warszawy trwa około 60 minut.
Obszar obrębu OTW Wilga rozciąga się na powierzchni około 1200 ha i stanowi działki zabudowane domami drewnianymi lub murowanymi. Na terenie Osiedla Wilga dostępne są również działki niezabudowane, przewidziane tego typu zabudowę rekreacyjną lub mieszkalną. Ten teren oferuje również bazę rekreacyjno-wypoczynkową, kempingi letniskowe, różnorodne ośrodki wypoczynkowe, w tym ośrodek Politechniki Warszawskiej. Obszar został podzielony na różne strefy, obejmujące obszary rekreacyjne, tereny indywidualnego wypoczynku, lasy oraz infrastrukturę.
Jeżeli chcesz poznać historyczne tło tego malowniczego miejsca, dowiedzieć się więcej o OTW Wilga, a także poznać ceny rekreacyjnych działek budowlanych w tym rejonie, przeczytaj koniecznie osobny wpis. W tym artykule skupię się wyłącznie na nieruchomościach zabudowanych, dla którego przedstawię analizę.
Nowoczesna wycena nieruchomości na Osiedlu Wilga – przykład analizy
Analizą objęto rynek obrotu gruntami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi i letniskowymi na terenie Osiedla Turystyczno-Wypoczynkowego Wilga, od początku 2021 r. do lipca 2023 r.
Analizowany rynek można uznać za dojrzały, obrót nieruchomościami o ww. charakterystyce należy określić jako przeciętny. Większe zainteresowanie nieruchomościami rekreacyjnymi obserwowane jest od połowy 2020 r.
W pierwszej kolejności wyłoniono ponad 45 transakcji. Następnie na podstawie wstępnej analizy odrzucono transakcje odstające oraz nieposiadające znamion rynkowych (szczególne warunki zawarcia transakcji, ceny nieadekwatne do posiadanych cech). Niektóre transakcje były zabudowane budynkami w bardzo złym stanie, gdzie głównym czynnikiem wartościotwórczym był sam składnik gruntowy. Ostatecznie do dalszych czynności przyjęto 33 transakcje.
Większość transakcji skoncentrowana jest w przedziale cenowym ok. 200-300 tys. zł. Sporo jest również obiektów o cenach ok. 475-550 tys. zł. Dwa charakterystyczne ww. przedziały mogą ilustrować charakterystyczny podział na budynki letniskowe sezonowe oraz budynki mieszkalne całoroczne (oba typy są obserwowane na terenie Osiedla Wilga). Histogram powierzchni gruntu pokazuje, iż najwięcej domów letniskowych lub murowanych posadowionych jest na działkach o powierzchni gruntu w przedziale 2000 – 3000 m2. Z kolei histogram powierzchni zabudowy budynków wskazuje, że najwięcej obiektów posiada wielkość ok. 40 – 80 m2 powierzchni zabudowy budynku.
W celu dokonania analizy cech rynkowych różnicujących ceny transakcyjne w bazie nieruchomości porównawczych zbudowano model ekonometryczny, z wykorzystaniem narzędzi statystycznych aplikacji MS Excel oraz pakietu Addinsoft XLStat. Do budowy modelu zastosowano analizę regresji wielorakiej, pozwalającą na wykrywanie zależności między zjawiskami, badanie siły zależności, wyjaśnianie ich oraz przewidywanie wielkości jednego ze zjawisk na podstawie wielkości innych.
Po finalnym etapie badania, wyniki modelu wskazują, iż największy wpływ na ceny gruntów zabudowanych ma stan techniczno-użytkowy budynku, w tym technologia wykonania, walory architektoniczne oraz wiek i standard wykończenia. Również duży wpływ ma sama powierzchnia gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Najmniejszy wpływ na wartość ma charakter i rodzaj dojazdu. Model zbudowano na logarytmach naturalnych z cen całkowitych, jako jednostka najbardziej miarodajna i oddająca rozkład cen. Poniżej znajduje się wykres przedstawiający ceny empiryczne (zanotowane) oraz ceny modelowe, a także wykres prezentujący standaryzowane odchyłki cen od modelu.
Dla skonstruowanego modelu sublokalnego rynku współczynnik determinacji (wskazujący w jakim stopniu zostały wyjaśnione prawidłowości analizowanego rynku) informuje, iż efekt diagnozy jest bardzo dobry, o czym świadczy wysoki współczynnik R2, wynoszący ok. 84,3%.
W wyniku analizy metodą regresji wielorakiej uzyskano wpływ zmiennych na ceny budynków na Osiedl Wilga, w tym wpływ zmiennej czasowej (data transakcji). W konsekwencji możliwa była korekta cen z uwagi na wpływ takich cech jak np. wielkość działki, stan techniczno-użytkowy itp. Zdobyta w ten sposób skorygowana cena pozwala na ujawnienie tzw. „czystego trendu”, który wyróżnia się jednolitością (trend po wyeliminowaniu pozostałych cech różnicujących lokale). Pozostałe atrybuty różnicujące ceny zostały sprowadzone do poziomu mediany skali ocen, uzyskując stan „ceteris paribus”. Dodatkowo wykluczono dane odstające i zniekształcające.
Uzyskany w ten sposób wymiar względny trendu %/rok wyrażony rok do roku, wynosi ok. 18,1 %/rok ± 4,6%/rok i można określić go jako dość wyraźny trend rosnący.
Masz pytania lub wątpliwości? Potrzebujesz rzetelnej wyceny działki rekreacyjnej lub domku letniskowego? Zadzwoń do mnie, wyślij wiadomość na adres e-mail lub skontaktuj się za pomocą czatu.
