Znaczenie wyceny majątku staje się szczególnie istotne w kontekście postępowania egzekucyjnego i licytacji komorniczej, gdzie ustalenie rzeczywistej wartości nieruchomości ma bezpośredni wpływ na proces odzyskiwania długów. W takich momentach rzeczoznawca majątkowy i komornik łączą swoje siły, aby zapewnić sprawiedliwy i transparentny przebieg procesu.

Licytacja komornicza nieruchomości — kiedy potrzebna?

To proces, który ma miejsce w sytuacji, gdy osoba zadłużona nie jest w stanie spłacić swoich zobowiązań wobec wierzyciela. Jest to ostateczny etap egzekucji komorniczej, mający na celu odzyskanie należności przez sprzedaż nieruchomości należącej do dłużnika. Proces ten rozpoczyna się od uzyskania przez wierzyciela tytułu wykonawczego, co umożliwia komornikowi podjęcie działań egzekucyjnych, w tym zajęcie nieruchomości i dokonanie jej opisu oraz oszacowania wartości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Komornik zawiadamia o terminie i warunkach sprzedaży egzekucyjnej, co daje potencjalnym nabywcom możliwość zapoznania się z nieruchomością oraz aktami sprawy. Proces odbywa się pod nadzorem sędziego, a cena wywoławcza ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego.

Nabywcy mogą zdobyć nieruchomość po niższej cenie, ale muszą być świadomi ewentualnych problemów, takich jak konieczność eksmisji lokatorów. Dla dłużnika sprzedaż egzekucyjna jest najmniej korzystnym sposobem na rozwiązanie problemu zadłużenia, ponieważ nieruchomość zazwyczaj sprzedawana jest po cenie niższej niż rynkowa, co może nie pokryć całkowitej kwoty zobowiązań, a dodatkowo obciążone jest kosztami komorniczymi.

Czy możliwe jest zaskarżenie opisu nieruchomości do licytacji?

Tak, wartość domu lub mieszkania, wskazaną przez komornika można zakwestionować. Na wniosek wierzyciela lub dłużnika możliwe jest sporządzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości majątku. W przypadku braku zgody komornika na takie działania, decyzję tę można zaskarżyć do sądu. Oszacowanie wartości nieruchomości dokonuje biegły powołany przez komornika, a jego wyniki są przedstawiane w formie operatu szacunkowego. Uczestnicy postępowania mogą zaskarżyć operat, wskazując na nieprawidłowości proceduralne lub merytoryczne.

Oszacowanie nieruchomości — dlaczego potrzebny jest dodatkowy opis i oszacowanie przez rzeczoznawcę?

Najprościej mówiąc, oszacowanie przez rzeczoznawcę jest niezbędne, by zapewnić uczciwość i efektywność postępowania cywilnego, chroniąc interesy dwóch stron oraz gwarantując, że cena nieruchomości zostanie ustalona na podstawie obiektywnych i profesjonalnych kryteriów. Procedura ta inicjowana jest na wniosek wierzyciela, który jest dysponentem procedury egzekucyjnej, co oznacza, że komornik nie może samodzielnie określić wartości nieruchomości.

Uwarunkowania prawne wyceny dla potrzeb postępowania egzekucyjnego

Prawne aspekty szacowania nieruchomości w celu postępowania egzekucyjnego wyjaśnia Kodeks postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 948:

“§ 1. Podstawą oszacowania nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez biegłego uprawnionego do określania wartości nieruchomości zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (…)”.

“§ 2. W oszacowaniu poza wartością całej nieruchomości należy podać osobno wartość przynależności i pożytków, a także części nieruchomości, która zgodnie z art. 946 egzekucja z części zajętej nieruchomości może zostać wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać zarówno z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.

§ 3. Opisem i oszacowaniem należy objąć z osobna każdą nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji, jeżeli jest ona wpisana do odrębnej księgi wieczystej lub prowadzony jest dla niej odrębny zbiór dokumentów. Jeżeli jednak postępowania egzekucyjne toczące się co do kilku nieruchomości tego samego dłużnika, wpisanych do oddzielnych ksiąg wieczystych lub dla których prowadzone są odrębne zbiory dokumentów, połączone zostały w jedno postępowanie, to w przypadku gdy nieruchomości te stanowią całość gospodarczą, należy opisać i oszacować tę całość i każdą z nieruchomości z osobna.”

Zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania, komornik sporządza opis i oszacowanie nieruchomości, wykorzystując operat szacunkowy. Data i poziom cen określona jest na dzień wyznaczenia przez komornika terminu oględzin nieruchomości.

Operat szacunkowy a określenie wartości do egzekucji

Komornik informuje dłużnika o zajęciu nieruchomości i daje mu 2 tygodnie na zapłatę. Jeśli po upływie terminu brakuje płatności, komornik zleca sporządzenie operatu szacunkowego biegłemu sądowemu. Rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy, który jest podstawą do ustalenia ceny wywoławczej i musi zawierać szczegółowe informacje o nieruchomości oraz prawa z nią związane.

Jestem wpisany na listę biegłych sądowych z zakresu wyceny przy Sądzie Okręgowym w Warszawie. Jeśli potrzebujesz przeprowadzeniu opisu i oszacowania nieruchomości, skontaktuj się ze mną.

Jak przebiega proces wystawienia zadłużonej nieruchomości na sprzedaż?

• Komornik przekazuje wezwanie dłużnika do zapłaty w ciągu 2 tygodni oraz przekazuje informację o zajęciu konkretnej nieruchomości.
• Po upływie terminu określonego w wezwaniu komornik powierza rzeczoznawcy majątkowemu z odpowiednimi uprawnieniami zadanie sporządzenia opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.
• Sporządzony operat służy jako fundament do ustalenia ceny wywoławczej. Kodeks cywilny określa, co dokładnie powinien zawierać taki dokument, aby w pełni odzwierciedlał wartość majątku oraz związane z nim prawa.
• Osoby biorące udział w postępowaniu są informowane o terminie dokonania opisu i wyceny majątku 2 tygodnie przed planowaną datą.
• Jeśli dłużnik lub wierzyciel mają zastrzeżenia co do ustalonej wartości lokalu, istnieje możliwość złożenia wniosku o ponowne oszacowanie wartości majątku.

Licytacja części nieruchomości — co oznacza?

Licytacja wydzielonej części nieruchomości oznacza, że na sprzedaż wystawiony jest tylko ułamkowy udział we własności. Dzieje się tak, ponieważ nabywca takiego udziału staje się współwłaścicielem nieruchomości i musi współdziałać z innymi właścicielami, co może ograniczać zainteresowanie kupnem. Skuteczność takiej egzekucji zależy od wielu czynników, w tym atrakcyjności nieruchomości i specyficznych okoliczności rynkowych. Egzekucja komornicza udziału w nieruchomości inicjowana jest po nieuregulowaniu zobowiązań, dając wierzycielowi możliwość odzyskania należności przez sprzedaż tego udziału.

Komornik i rzeczoznawca wspólnie ponoszą odpowiedzialność za opinię

Rzeczoznawca majątkowy i komornik, pracując razem w tym procesie, odgrywają kluczową rolę w ustalaniu wartości majątku. Ich zadaniem jest dopilnowanie, by wycena ta była dokładna i odzwierciedlała rzeczywisty stan. Nieprawidłowości w tej dziedzinie mogą skutkować znaczącymi konsekwencjami finansowymi dla wszystkich zaangażowanych stron, zwłaszcza dla osoby zadłużonej, której nieruchomość jest przedmiotem egzekucji.

Czy dłużnik ma prawo ubiegać się o odszkodowanie?

W świetle prawa każda strona postępowania, która poniosła szkodę z powodu nierzetelnej wyceny, ma prawo dochodzić odszkodowania na drodze sądowej, powołując się na solidarną odpowiedzialność rzeczoznawcy majątkowego i komornika. To podkreśla znaczenie profesjonalizmu, staranności i rzetelności w każdym etapie postępowania egzekucyjnego, zwłaszcza przy wycenie nieruchomości.

Dlaczego ważne jest dokonanie opisu i oszacowania?

Zanim nieruchomość trafi na licytację komorniczą, konieczne jest dokładne oszacowanie jej wartości. To podstawa do ustalenia ceny wywoławczej aukcji. Kluczową rolę w tym procesie pełni rzeczoznawca majątkowy, który zna kodeks postępowania cywilnego i przeprowadza szczegółową analizę obejmującą badanie stanu prawnego i fizycznego nieruchomości. Sprawdza księgę wieczystą, stan nieruchomości dłużnika, informuje o terminie opisu i oszacowania. Następnie porównuje ceny transakcyjne podobnych nieruchomości, analizuje każdy szczegół oraz dokonuje opisu i oszacowania. Jego zadaniem jest sporządzenie operatu szacunkowego, który odzwierciedla realną wartość rynkową nieruchomości.

Współpraca z doświadczonym rzeczoznawcą to klucz do uzyskania sprawiedliwej wartości Twojej nieruchomości, co może znacząco wpłynąć na jej cenę sprzedaży. Czeka Cię egzekucja z nieruchomości? Skontaktuj się ze mną i dowiedz się, jak mogę Ci pomóc.