Wielu klientów zlecających wycenę nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym zakłada, że wartość rynkowa będzie stanowić prostą sumę wartości gruntu oraz wartości naniesień, czyli budynku i ewentualnych innych obiektów znajdujących się na działce. Już na etapie zapytania ofertowego często pojawia się sformułowanie: „potrzebuję wycenić działkę + budynek”. Tego typu kalkulacja ma jednak niewiele wspólnego z rynkowym podejściem. W rzeczywistości wycena rynkowa tego typu nieruchomości opiera się na innym podejściu, wynikającym z zasady jedności nieruchomości oraz trwałości nieruchomości w czasie.

Zasada jedności i trwałości nieruchomości

Jedną z fundamentalnych cech nieruchomości jest jej trwałość w czasie, co oznacza, że istniejący na gruncie budynek stanowi nierozerwalną część nieruchomości. Oznacza to, że nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym powinna być postrzegana jako jedna całość ekonomiczna i funkcjonalna. Typowy nabywca zainteresowany tego typu nieruchomością w zupełnie inny sposób postrzega nieruchomość i kalkuluje jej wartość – nie traktuje oddzielnie gruntu i budynku, lecz rozważa ich łączne cechy użytkowe i rynkowe.

Co więcej, niemożliwe jest oszacowanie wartości nieruchomości poprzez osobną wycenę gruntu i budynku w sposób, który odzwierciedli wartość rynkową. Wynika to z faktu, że oba te składniki nie są sprzedawalne osobno – nabywca nie kupuje samego budynku oderwanego od działki ani samego gruntu bez budynku, jeśli jest on już istniejący.

Wyjątkowe przypadki, w których osobna wycena może mieć sens

Oczywiście, zdarzają się sytuacje, w których podejście polegające na osobnym oszacowaniu wartości gruntu i budynku może być zasadne. Przykładem jest proces rozliczania nakładów na budowę domu przy podziale majątku współmałżonków – na przykład, gdy budynek został wybudowany podczas trwania wspólności majątkowej na działce, którą jeden z małżonków otrzymał wcześniej w darowiźnie.

Podobne podejście może mieć zastosowanie w specyficznych celach wyceny, np. dla potrzeb podatkowych i skarbowych. W niektórych przypadkach, gdy nieruchomość jest w trakcie rozwoju – np. na działce znajdują się jedynie fundamenty lub istniejące naniesienia przeznaczone do rozbiórki – podejście sumowania wartości poszczególnych składników może być użyteczne, choć z pewnymi modyfikacjami.

Rynkowa percepcja wartości nieruchomości a błędne założenia kalkulacyjne

Wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej kształtowana jest przez mechanizmy rynkowe, a nie proste sumowanie wartości jej poszczególnych składników. Przykładem może być sytuacja, w której dom usytuowany na działce o powierzchni 1000 m² niekoniecznie jest droższy od podobnego budynku położonego na działce 500 m² o pełną różnicę w wartości gruntu. W praktyce nabywcy, dokonując faktycznych transakcji rynkowych, określają wpływ poszczególnych cech nieruchomości, a ten może znacznie odbiegać od standardowego podejścia kalkulacyjnego polegającego na sumowaniu wartości gruntu i budynku.

Ponadto, różnice w wartości rynkowej nieruchomości wynikające z wielkości budynku mogą nie odpowiadać przeciętnym kosztom jego budowy. Dzieje się tak, ponieważ rynek wycenia nieruchomość w sposób kompleksowy, biorąc pod uwagę nie tylko koszty odtworzenia, ale także jej funkcjonalność, atrakcyjność oraz preferencje nabywców. W efekcie może się okazać, że większy budynek nie zwiększa proporcjonalnie wartości nieruchomości, a w niektórych przypadkach wręcz ją obniża ze względu na potencjalnie wyższe koszty utrzymania czy mniejszą elastyczność użytkową.

Gdyby wyceniać nieruchomość gruntową zabudowaną poprzez dodanie wartości gruntu i budynku, mogłoby dojść do innych błędów, ponieważ:

• Rzeczywista cena na rynku jest wynikiem podaży i popytu – nabywcy nie dokonują zakupu w oparciu o mechaniczne sumowanie wartości składowych, lecz porównują całą nieruchomość do innych dostępnych na rynku.
• Stan techniczny budynku i jego przydatność użytkowa mogą wpływać na wartość gruntu – np. budynek w złym stanie może wręcz obniżać atrakcyjność działki.

Podsumowanie

Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej wymaga holistycznego spojrzenia i uwzględnienia jej wartości jako całości, a nie sumowania wartości poszczególnych elementów. Zasada jedności nieruchomości oraz jej trwałości w czasie, przyjęte w praktyce wyceny, wynikają zarówno z uwarunkowań prawnych, jak i z realiów rynkowych.

Dlatego kluczowe jest, aby klienci zlecający wycenę mieli świadomość, że wartość rynkowa nie jest prostą sumą wartości gruntu i budynku, lecz wynikiem analizy rynkowej, uwzględniającej ich wzajemne oddziaływanie i wpływ otoczenia. W klasycznym przypadku wyceny domu jednorodzinnego takie podejście nie odzwierciedla realiów rynku nieruchomości.

Jeśli potrzebujesz profesjonalnej wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej, skontaktuj się ze mną. Jako rzeczoznawca majątkowy pomogę Ci określić realną wartość Twojej nieruchomości zgodnie z rynkowymi standardami.