Na rynku nieruchomości panuje ogromna dezinformacja. Dlaczego? Bo na braku wiedzy najłatwiej się zarabia. Wyobraź sobie świat, w którym zarówno sprzedający, jak i kupujący nieruchomości działają w pełni świadomie. Mają dostęp do rzetelnych danych, dokładnie wiedzą, ile warta jest dana nieruchomość, znają realne ceny transakcyjne i podejmują decyzje na podstawie faktów, a nie marketingowych sztuczek. Brzmi jak utopia? Niestety, w Polsce to wciąż odległa wizja.

Rynek pełen dezinformacji

W obecnym stanie rynku nieruchomości króluje asymetria informacji. Oznacza to, że jedna strona – najczęściej ta bardziej doświadczona lub mająca dostęp do danych – ma przewagę nad drugą. W efekcie sprzedający często nieświadomie przeceniają swoje nieruchomości, agenci nieruchomości stosują różne techniki manipulacyjne, a kupujący dają się nabierać na napompowane ceny ofertowe.
Dodatkowo, pośrednicy nieruchomości zazwyczaj działają w swoim własnym interesie, koncentrując się na finalizacji transakcji, a nie na reprezentacji interesów jednej strony. W Polsce często zdarza się, że agenci „reprezentują” jednocześnie zarówno kupujących, jak i sprzedających, co stanowi unikalne zjawisko. Taki model współpracy potwierdza, że nadrzędnym celem jest sfinalizowanie umowy, a nie ochrona interesów konkretnego klienta.

Często zdarza się, że sprzedający są wprowadzani w błąd co do realnej wartości ich nieruchomości, słysząc obietnice typu: „Sprzedam Ci mieszkanie o 50 tys. drożej”. W ten sposób łatwo jest pozyskać klienta. Kupujący natomiast są narażeni na kolorowanie ofert i fałszywe przedstawianie nieruchomości.

Portale ogłoszeniowe nie pomagają – wręcz przeciwnie, czerpią zyski z utrzymywania tej sytuacji. Im wyższe ceny ofertowe, tym większa prowizja dla wielu podmiotów na rynku. Dla sprzedających często oznacza to długi okres oczekiwania na klienta lub konieczność obniżenia ceny po miesiącach bezowocnych negocjacji. Dla kupujących – przepłacanie i późniejsza frustracja.

Jak rodzi się bańka dezinformacyjna?

W efekcie tego zjawiska najbardziej poszkodowane są osoby kupujące oraz Ci, dla których kluczowe jest rzetelne oszacowanie wartości nieruchomości, na przykład w kontekście podziału majątku.

Dezinformacja na rynku nieruchomości może powstawać na wiele sposobów, jednak jednym z najczęstszych mechanizmów jest nieadekwatne zawyżanie wartości ofertowych. Przykładowo, agenci nieruchomości często przekonują sprzedających do podpisania umów na wyłączność, obiecując im uzyskanie cen znacznie przewyższających rzeczywistą wartość rynkową nieruchomości. Motywacja agentów bywa różna – niektórzy kierują się chęcią zbudowania wizerunku eksperta w segmencie nieruchomości premium, wykorzystując efektowne materiały promocyjne w mediach społecznościowych.

W praktyce oznacza to sytuację, w której agent przygotowuje ofertę domu o faktycznej wartości 2 mln zł, wystawiając go na sprzedaż za 2,5 mln zł. Oferta pojawia się na licznych portalach, a treści promocyjne (filmy, posty, reklamy) budują wizerunek nieruchomości jako ekskluzywnej i wartej zawyżone ceny. Mimo braku faktycznych transakcji w tej cenie, przekaz zaczyna funkcjonować w świadomości rynkowej.

Sąsiedzi, planujący sprzedaż podobnych nieruchomości, traktują zawyżoną ofertę jako punkt odniesienia, nie zdając sobie sprawy, że jej cena nie odzwierciedla rzeczywistych warunków rynkowych. Bez profesjonalnej wyceny nieruchomości podejmują decyzje na podstawie mylących danych, wystawiając własne domy w podobnych lub nieznacznie niższych cenach. W ten sposób powstaje błędne koło, w którym fikcyjne wartości stopniowo zaczynają kształtować rzeczywistość rynkową.

Co gorsza, zawyżone oferty stanowią podstawę do tworzenia raportów i analiz rynkowych publikowanych w mediach i internecie. Ich szerokie udostępnianie tylko pogłębia problem, gdyż kolejne podmioty – od inwestorów po indywidualnych kupujących – podejmują decyzje w oparciu o nierzetelne dane.

Jednym z najbardziej dotkliwych skutków takiej bańki informacyjnej są konflikty prawne, np. przy podziale majątku w procesie rozwodowym. Strona, która powinna otrzymać spłatę, może opierać swoje oczekiwania na nieprawidłowych danych, co prowadzi do napięć i sporów sądowych. Tymczasem wystarczyłoby skorzystać z rzetelnej wyceny nieruchomości przeprowadzonej przez niezależnego rzeczoznawcę, by uniknąć takich sytuacji.

Jak uniknąć pułapek rynku nieruchomości?

Odpowiedzią na ten chaos jest wiedza. Prawdziwa, rzetelna, poparta analizą rynku, a nie emocjami czy opiniami przypadkowych osób z internetu, a nawet „specjalistów”, których interesy nie zawsze pokrywają się z Twoimi. I właśnie w tym miejscu pojawia się rola rzeczoznawcy majątkowego.

Jako rzeczoznawca dostarczam moim klientom twarde dane, które stanowią fundament każdej świadomej decyzji dotyczącej nieruchomości. Analizuję rzeczywiste ceny transakcyjne zawarte w aktach notarialnych, badając także cechy nieruchomości, które miały wpływ na finalną wartość. W moich raportach znajdziesz nie tylko liczby, ale także kontekst – czyli powody, dla których kupujący zapłacili określoną kwotę. To nie są spekulacje ani „pobożne życzenia” sprzedających, ale rzeczywiste wartości, które miały odzwierciedlenie w podpisanych umowach. Porównuję Twoją nieruchomość z innymi, uwzględniając różnice i ich wpływ na wartość. Każda nieruchomość jest inna, dlatego korekty są kluczowe. Finalnie otrzymujesz realną wartość rynkową nieruchomości oraz zakres odchyleń, co pozwala Ci na świadome negocjacje i podjęcie najlepszej decyzji.

Twoja przewaga na rynku

Kiedy dysponujesz takim opracowaniem, wchodzisz na rynek nieruchomości z zupełnie innym nastawieniem. Zamiast być podatnym na manipulacje i chwytliwe hasła, masz w ręku potężną broń – wiedzę.

Jeśli jesteś sprzedającym, nie dasz się złapać na nieprawdziwe zapewnienia agentów, że Twoja nieruchomość jest warta o 100 tys. więcej niż w rzeczywistości. Zamiast tego świadomie ustalisz cenę, która pozwoli Ci sprzedać szybko i korzystnie, unikniesz rozczarowań i będziesz wiedział/a czego się spodziewać.

Jeśli jesteś kupującym, unikniesz przepłacania. Zrozumiesz, jaka jest realna wartość nieruchomości, które oglądasz, i nie dasz się zmanipulować sztucznie zawyżonym cenom ofertowym. Będziesz mógł/a negocjować na podstawie faktów, a nie intuicji.

Świadome decyzje zaczynają się od rzetelnych danych

Decyzje dotyczące nieruchomości należą do najistotniejszych w życiu. Czy warto opierać je na intuicji, opiniach znajomych lub strategiach sprzedażowych pośredników?

Rzeczoznawca majątkowy to klucz do świadomego działania na rynku nieruchomości. Dostarczę Ci rzetelne i obiektywne informacje, które umożliwią podjęcie optymalnej decyzji – niezależnie od tego, czy planujesz sprzedaż, zakup, czy chcesz poznać wartość swojego majątku. Pewność oparta na faktach jest nieporównywalnie cenniejsza niż domysły. Dzięki profesjonalnej wycenie wejdziesz na rynek przygotowany i świadomy, a nie podatny na manipulacje.

Moją misją jest eliminowanie dezinformacji poprzez dostarczanie rzetelnych danych – fundamentu każdej rozsądnej decyzji na rynku nieruchomości. Jeśli planujesz zakup, sprzedaż lub po prostu chcesz poznać realną wartość nieruchomości – skontaktuj się ze mną.