Wyobraź sobie, że wchodzisz do kuchni, gdzie babcia gotuje pomidorową. Zupa pyrka na wolnym ogniu, a babcia sięga po łyżkę, by spróbować. Jedna łyżka i już wie: „Jeszcze szczypta soli” albo „Idealna, możesz nakładać”. Jak to robi? Przecież nie zjada całego garnka, nie sprawdza każdej kropli. Wystarczy jej ta jedna porcja, by ocenić całość.

Podobnie postępuje rzeczoznawca majątkowy. Nie musi znać wszystkich nieruchomości na rynku, by określić wartość jednej konkretnej. I tak naprawdę – nie jest to nawet możliwe, bo rynek jest zbyt rozległy i zmienny, by objąć go w całości. Wystarczy dobrze dobrana „próba” nieruchomości porównywalnych, które były przedmiotem obrotu. Na ich podstawie może zrozumieć, co dzieje się na rynku: jakie są trendy, co wpływa na cenę, jakie cechy są pożądane, a jakie obniżają wartość.

Estymacja na łyżkę zupy

Babcia nie wybiera przypadkowej porcji. Czasem sięga do różnych miejsc garnka, bo wie, że smak może się nieznacznie różnić. Może nawet próbować kilka razy, wprowadzając drobne korekty. Każdy kolejny krok to jak kolejna łyżka z innego kąta garnka – może potwierdzić smak, ale może też odkryć coś, co wymaga korekty. I zawsze pozostaje pewna niepewność: czy gdzieś nie kryje się kminek, który zaburzy smak, niedogotowana marchewka albo kawałek mięsa z chrząstką?

Tak samo w wycenie. Nie każda transakcja jest idealna. Zdarzają się ceny nierynkowe, sytuacje rodzinne, wymiany, warunki szczególne. Dlatego rzeczoznawca musi niekiedy poszerzyć obszar badania, wrócić do danych, ponownie przeanalizować wybrane nieruchomości. To proces iteracyjny, oparty na sprawdzaniu, analizie i weryfikacji. Wszystko po to, by jak najtrafniej opisać lokalny rynek.

Dlaczego nie wystarczy średnia cena z ogłoszeń?

Bo próba ugotowania zupy według średniej temperatury lodówki i piekarnika skończy się kulinarną katastrofą. Ogłoszenia nie pokazują pełnego obrazu: nie wiemy, za ile nieruchomość się sprzedała – często ceny ofertowe są zawyżone, koloryzowane i oderwane od realiów transakcyjnych. To jedynie oczekiwania sprzedających, a nie wiarygodna próba do analizy rynku.

Wycena to nie wróżenie z fusów. To proces oparty na danych, analizie i logice. Rzeczoznawca szuka analogii, waży poszczególne cechy nieruchomości, bierze pod uwagę lokalizację, stan prawny, standard, uzbrojenie terenu, dostęp do infrastruktury. Każda informacja ma znaczenie, jak każdy przyprawiony szczegół w zupie.

Dlatego wycena nie jest taka sama jak kalkulacja online?

Automatyczne narzędzia działają jak gotowe mieszanki przypraw: niby wygodne, ale smak już nie ten. Dobry rzeczoznawca wie, jak dopasować przyprawy do konkretnego garnka, czyli jak dobrać dane i analizę do konkretnej nieruchomości.

Na koniec: dla kogo ta zupa?

Wycena to nie tylko dokument do szuflady. To narzędzie, które pomaga podejmować decyzje: kupować, sprzedawać, inwestować, dziedziczyć, dzielić majątek. Dobrze „doprawiona” wycena daje pewność i spokój. I jak dobra pomidorowa: zostaje w pamięci.

Jeśli szukasz wyceny opartej na dobrze dobranej próbie, z wyważonymi składnikami, szytej na miarę i obiektywnej – zapraszam do kontaktu. Pracuję jak babcia w kuchni: z sercem, precyzją i doświadczeniem.