Ile dokładnie rynek „dopłaca” za lepszy standard? Czy każdy remont ma sens? I czy da się to policzyć na podstawie realnych danych?

To może zaskakiwać, ale… w ogólnodostępnych źródłach praktycznie nie ma rzetelnych danych, które by to pokazywały.

Są:

• ogłoszenia (czyli ceny oczekiwane),
• opinie i „porady”,
• zdjęcia, które często tworzą mylne wrażenie standardu.

Ale brakuje jednego: twardych danych z rynku — opartych na faktycznych transakcjach i znanym, zweryfikowanym standardzie mieszkań. Dlatego w ramach tego cyklu analiz podchodzę do tematu inaczej. Nie analizuję ofert. Nie opieram się na deklaracjach sprzedających. Analizuję rzeczywiste transakcje oraz zweryfikowany standard wykończenia mieszkań.
To kontynuacja poprzedniego artykułu.

Jakiego rynku dotyczy analiza?

Aby wyniki były wiarygodne, analiza została zawężona do bardzo konkretnego segmentu rynku:

• Warszawa – Mokotów (rejon Służewia, okolice Alei Lotników i ul. Modzelewskiego),
• mieszkania o powierzchni 35–55 m²,
• budynki z lat 70. XX wieku (zabudowa wielkopłytowa),
• rynek wtórny,
• okres transakcji: ostatnie kilkanaście miesięcy (01.2025 – 04.2026).

Dzięki temu porównujemy mieszkania, które realnie konkurują ze sobą na rynku, a nie przypadkowe nieruchomości.

Analiza została oparta na 44 rzeczywistych transakcjach rynkowych, dla których dostępne były:

• ceny faktycznie zawartych transakcji,
• szczegółowe informacje o lokalach,
• zweryfikowany standard wykończenia niemal każdego mieszkania.

To kluczowe. W przeciwieństwie do portali ogłoszeniowych: nie opieramy się na opisach typu „do odświeżenia” czy „wysoki standard”, nie zgadujemy na podstawie zdjęć, tylko analizujemy rzeczywisty stan techniczno-użytkowy lokali.

Na tej podstawie powstał model statystyczny, który wyjaśnia ponad 91% zróżnicowania cen mieszkań i osiąga średni błąd na poziomie około 2,5%. Innymi słowy – bardzo dobrze odzwierciedla realne zachowania rynku.

Analiza pokazuje bardzo wyraźną zależność:
każdy wyższy poziom standardu zwiększa wartość mieszkania średnio o ok. 1000 zł/m²

To oznacza, że rynek

• konsekwentnie premiuje lepszy stan techniczny,
• wycenia standard w sposób dość przewidywalny,
• reaguje na ogólną jakość mieszkania — nie tylko pojedyncze elementy.

Ile to jest w praktyce? (konkretny przykład)

Spójrzmy na realny przypadek: Mieszkanie 2-pokojowe o powierzchni 45 m², w analizowanej lokalizacji.
• stan do kapitalnego remontu → ok. 611 000 zł
• standard przeciętny → ok. 701 000 zł
• bardzo dobry standard (po remoncie) → ok. 792 000 zł

Różnica między skrajnymi wariantami to aż 181 000 zł. W przeliczeniu ok. 4000 zł/m², czyli średnio ok. 1000 zł/m² na każdy poziom standardu.

Dlaczego takie dane mają znaczenie?

Bo pokazują coś, czego nie widać w ogłoszeniach: realne decyzje kupujących. Nie ceny ofertowe. Nie oczekiwania sprzedających.
Tylko faktyczne transakcje – i to dla mieszkań o znanym standardzie. To właśnie na takich danych opiera się profesjonalna wycena nieruchomości.

Każda nieruchomość to inny przypadek.

Dlatego jeśli chcesz:

• sprzedać mieszkanie,
• podjąć decyzję o remoncie,
• albo poznać jego realną wartość…

Potrzebna jest indywidualna analiza oparta na danych rynkowych, a nie ogólnych poradach.

Zapraszam do kontaktu — chętnie pomogę przeanalizować Twoją sytuację.
________________________________________
To kolejny artykuł z cyklu analiz rynku nieruchomości opartych na rzeczywistych danych.
Jeśli chcesz lepiej zrozumieć, jak rynek wycenia mieszkania – warto śledzić kolejne publikacje.