Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Kiedy zdecydujesz się na inwestycję w nieruchomość na wczesnym etapie budowy, a nawet zanim zacznie się wznosić pierwszy mur, kluczowe jest dokładne przeanalizowanie kilku aspektów, które pozwolą Ci uniknąć rozczarowań. Zakup mieszkania od dewelopera w fazie budowy to świetna okazja do uzyskania atrakcyjnej ceny, ale wiąże się także z ryzykiem. Dla osób, które nie mają doświadczenia w analizowaniu projektów budowlanych, może to być wyzwaniem. W tym poradniku przedstawiam pięć najważniejszych kwestii, na które warto zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania na etapie budowy. Po przeczytaniu tego tekstu unikniesz rozczarowań, strat finansowych oraz trafnie wybierzesz swoje wymarzone mieszkanie.

1. Sprawdzenie dewelopera – weryfikacja wiarygodności

Zanim zdecydujesz się na zakup mieszkania od dewelopera, zwróć szczególną uwagę na jego wiarygodność. Choć dzięki nowym regulacjom prawnym, takim jak ustawa deweloperska, ryzyko oszustw związanych z brakiem budowy lub niedokończeniem inwestycji zostało znacząco zminimalizowane, to jednak warto dokładnie sprawdzić, w jaki sposób deweloper realizuje swoje projekty. Weryfikacja nie dotyczy już tylko kwestii, czy budowa się odbędzie, ale przede wszystkim tego, jak będzie prowadzona i czy spełnia Twoje oczekiwania jakościowe oraz terminowe. Dzięki współczesnym narzędziom internetowym możesz szybko zweryfikować, czy deweloper ma dobrą reputację, co zmniejsza ryzyko zakupu mieszkania w niesprawdzonym projekcie.

Jak to zrobić?

• Poszukiwanie opinii w internecie: Wyszukaj dewelopera i nazwę inwestycji w internecie. Przeczytaj opinie w portalach budowlanych, forach i mediach społecznościowych. Wiele osób dzieli się swoimi doświadczeniami z poprzednich inwestycji. Aktualnie większość inwestycji posiada swoje wizytówki Google – tam również znajdziesz cenne dane. W sieci dostępnych jest mnóstwo forów, gdzie klienci wymieniają się informacjami m.in.:
  – https://budujesie.pl/
  – https://deweloperbuduje.pl/
  – https://pewnylokal.pl/sprawdz-dewelopera/
  – https://www.forumbudowlane.pl/opinie-o-deweloperach/
• Grupy na Facebooku: Poszukaj grup tematycznych związanych z inwestycjami deweloperskimi. To przestrzeń, w której przyszli właściciele mieszkań często wymieniają się swoimi doświadczeniami, pytaniami oraz uwagami. Warto także dołączyć do grup dedykowanych mieszkańcom już zakończonych inwestycji – po zaprezentowaniu swojej sytuacji, można liczyć na szczere i pomocne opinie dotyczące jakości budowy, ewentualnych problemów przy odbiorze lokalu, a także poziomu obsługi klienta dewelopera.
• Sprawdzanie stanu finansowego dewelopera: Współczesne projekty deweloperskie są często finansowane przez zewnętrzne instytucje, takie jak banki czy prywatni inwestorzy, co wcale nie musi budzić obaw o bezpieczeństwo inwestycji. Sprawdzenie sytuacji finansowej dewelopera może być utrudnione, ponieważ wiele inwestycji realizowanych jest przez dedykowane spółki celowe. Niemniej jednak, dobrą praktyką jest skontrolowanie kondycji finansowej „spółki matki”, czyli głównej firmy deweloperskiej, która może dawać pewność o stabilności całego projektu. Można to zrobić poprzez wgląd do publicznych rejestrów, takich jak KRS. Ponadto, w przypadku giełdowych deweloperów, cykliczne raporty finansowe i analizy branżowe dostępne w internecie mogą dostarczyć cennych informacji o sytuacji finansowej firmy. Choć nie jest to najistotniejszy element, jego weryfikacja może pomóc w uzyskaniu pełniejszego obrazu sytuacji dewelopera.

2. Prospekt informacyjny i standard wykonania – dokument, który mówi wszystko

Prospekt informacyjny to bardzo obszerny dokument, który niestety często bywa pomijany przez nabywców, co jest poważnym błędem. Stanowi on jedno z najważniejszych źródeł informacji o inwestycji, zawierając szczegóły dotyczące zarówno samego projektu, jak i sytuacji finansowej dewelopera. Jego staranna analiza pozwala ocenić, czy projekt jest solidny, czy wiąże się z ryzykiem, oraz czy inwestycja jest bezpieczna. Dodatkowo, w prospekcie informacyjnym często znajdziesz również opis tzw. „standardu wykonania inwestycji„, który jest równie istotnym dokumentem. Określa on szczegółowo, jak będzie wyglądał standard deweloperski, który może się znacznie różnić w zależności od dewelopera.

Na co zwrócić uwagę?

• Źródło finansowania: Sprawdź, czy deweloper finansuje inwestycję z własnych środków, czy korzysta z kredytu deweloperskiego. Przy inwestycjach finansowanych kredytem hipotecznym istnieje większa szansa na obniżenie ceny mieszkania na etapie przedsprzedaży, gdyż deweloper będzie chciał wykazać zainteresowanie projektem.
• Numer pozwolenia na budowę: To ważna informacja, która potwierdza legalność inwestycji. Upewnij się, że deweloper ma odpowiednie pozwolenia na realizację projektu.
• Standard deweloperski: Sprawdź, jaki standard wykończenia mieszkania będzie obowiązywał. Zwróć uwagę na takie detale, jak: czy mieszkanie będzie pomalowane dwukrotnie, czy tylko jednokrotnie, czy w mieszkaniu będą zamontowane parapety, czy piec centralnego ogrzewania zostanie dostarczony przez dewelopera, czy też będziesz musiał kupić go na własną rękę. Te informacje mogą mieć istotny wpływ na Twoje przyszłe koszty oraz komfort użytkowania mieszkania, dlatego warto się z nimi dokładnie zapoznać.
• Inwestycje w okolicy: Z prospektu informacyjnego dowiesz się, jakie inwestycje są planowane w okolicy. Może to wpłynąć na komfort życia w danym miejscu, na przykład budowa dużych osiedli mieszkaniowych, obiektów handlowych czy dróg.

Prospekt informacyjny to fundament Twojej decyzji. Im więcej szczegółów uzyskasz, tym lepiej będziesz przygotowany na przyszłość.

3. Projekt zagospodarowania terenu – zlokalizuj swoje mieszkanie na rysunku

Projekt zagospodarowania terenu to jeden z najważniejszych dokumentów, który pomoże Ci wybrać najlepsze mieszkanie. Zawiera on dokładny plan działki, a także rozmieszczenie budynków, dróg, parkingów i innych elementów infrastruktury. Dzięki temu dokumentowi wiesz, jak będzie wyglądało Twoje mieszkanie w kontekście całej inwestycji oraz jak deweloper zaplanował teren wspólny wokół budynku.

Co musisz sprawdzić?

• Lokalizacja mieszkania: Zdecydowanie najważniejszy aspekt. Zlokalizowanie swojego przyszłego mieszkania na planie pozwala zobaczyć, jaki będziesz miał widok z okna (np. czy będzie to widok na park, na drogi czy na sąsiedni budynek). Możesz także zwrócić uwagę na odległość mieszkania od najbliższego budynku i sprawdzić, czy nie będzie on powodował nadmiernego zacienienia Twojego lokalu.
• Bliskość do uciążliwych miejsc: Sprawdź, czy Twoje mieszkanie nie znajduje się w pobliżu klatki schodowej, windy, czy śmietnika. Może to wpływać na komfort codziennego życia.
• Infrastruktura: Zwróć uwagę na to, gdzie znajdują się miejsca parkingowe, drogi dojazdowe, wjazd do garażu, tereny rekreacyjne i inne ważne elementy. Projekt zagospodarowania terenu pozwala ocenić, czy osiedle będzie wygodne do życia.

Warto zwrócić uwagę na detale, które na pierwszy rzut oka mogą wydawać się mało istotne, ale w dłuższej perspektywie mogą mieć duże znaczenie. Nad tym dokumentem powinieneś spędzić najwięcej czasu, w szczególności jeśli masz „na oku” potencjalnie kilka mieszkań w jednej inwestycji. Optymalne usytuowanie lokalu może bowiem przyczynić się do znaczącego wzrostu wartości nieruchomości w przyszłości.

4. Rzut techniczny mieszkania – dokładna analiza przestrzeni

Rzut techniczny mieszkania to jeden z kluczowych dokumentów, który pomoże Ci ocenić, jak będzie wyglądało Twoje przyszłe mieszkanie. Po dokładnej analizie elementów zewnętrznych projektu zagospodarowania terenu, nadszedł czas, aby zwrócić uwagę na szczegóły dotyczące wnętrza mieszkania.

Co sprawdzić w rzucie technicznym?

• Rozmieszczenie i zwymiarowanie pomieszczeń: Upewnij się, że układ mieszkań jest funkcjonalny i odpowiada Twoim potrzebom. Zwróć uwagę na rozmiar pokoi, łazienki, kuchni i innych pomieszczeń. Przeanalizuj dokładnie wymiary pomieszczeń, deweloperzy czasami potrafią przekłamywać rozmiary mebli, aby pomieszczenie sprawiało wrażenie bardziej przestronnego i funkcjonalnego.
• Wielkość okien: Sprawdź, jak duże będą okna, czy zapewnią odpowiednią ilość naturalnego światła, czy pokoje będą odpowiednio doświetlone. Na rzucie technicznym podane będą szerokości i wysokości stolarki okiennej i drzwiowej.
• Instalacje: Dowiedz się, jakie instalacje będą zamontowane w mieszkaniu. Zwróć uwagę na rozmieszczenie punktów elektrycznych, wentylację, piony wodno-kanalizacyjne.
• Powierzchnia pod ściankami działowymi: Upewnij się, że podana powierzchnia użytkowa to rzeczywista powierzchnia mieszkalna, a nie obejmuje obszaru zajmowanego przez ścianki działowe. Deweloperzy wciąż mogą próbować obejść obowiązujące przepisy, nazywając taką powierzchnię np. „powierzchnią projektowaną”. Jeśli zauważysz, że deweloper podaje powierzchnię łącznie z ściankami działowymi, uwzględniaj wyłącznie powierzchnię netto, czyli bez tych ścianek, a odpowiednio przelicz cenę mieszkania.

5. Otoczenie działki i zagospodarowanie przestrzenne – sprawdź bezpośrednie otoczenie budynku

Ostatnim etapem jest analiza samego otoczenia działki i budynku, w którym będzie usytuowane mieszkanie. Dzięki systemom informacji przestrzennej oraz dostępnym mapom i dokumentom możesz dokładnie sprawdzić, jak będzie wyglądało Twoje przyszłe sąsiedztwo. Dzięki temu zminimalizujesz ryzyko rozczarowań w przyszłości, gdy zamiast widoku na malowniczą łąkę czy las, wkrótce pojawi się nowy budynek lub supermarket.

Co sprawdzić?

• Zagospodarowanie przestrzenne: Dowiedz się, jakie plany zagospodarowania przestrzennego obowiązują w okolicy. Może to wpłynąć na to, co zostanie wybudowane w sąsiedztwie Twojego mieszkania. Aktualnie w większości sytuacji jesteś w stanie sprawdzić takie dane w internecie. Dowiedz się jakie jest przeznaczenie sąsiedniego terenu oraz jakie podstawowe parametry zabudowy są dopuszczalne (np. wysokość zabudowy).
• Przeznaczenie sąsiednich terenów: Upewnij się, że w przyszłości nie powstaną uciążliwe obiekty, takie jak fabryki, stacje benzynowe, myjnie czy drogi ekspresowe, które mogą obniżyć komfort życia.

Podsumowanie

Zakup mieszkania na etapie „dziury w ziemi” może wydawać się dużym wyzwaniem, szczególnie dla osób, które nigdy wcześniej nie miały do czynienia z tego typu inwestycjami. Jednak z odpowiednią wiedzą, dokładnym przygotowaniem i świadomym podejściem, proces ten staje się jak najbardziej możliwy i bezpieczny. Wymienione w tym artykule kroki pozwolą Ci uniknąć wielu potencjalnych pułapek i podjąć świadomą decyzję, która zapewni Ci satysfakcję z zakupu. Dzięki tym prostym, ale skutecznym wskazówkom, unikniesz rozczarowań i będziesz pewny, że podejmujesz mądry, przemyślany wybór.

Jeśli jednak czujesz, że potrzebujesz wsparcia w wyborze odpowiedniego mieszkania w nowej inwestycji deweloperskiej i nie chcesz kupić „kota w worku”, zapraszam do kontaktu. Jako rzeczoznawca majątkowy wyceniłem i obejrzałem ponad 1000 nieruchomości, a moje doświadczenie pozwala mi rzetelnie doradzić, które mieszkanie będzie najbardziej wartościowym wyborem. Z przyjemnością pomogę Ci wybrać mieszkanie, które będzie strzałem w dziesiątkę.