Bezpieczny kredyt 2% to program, który zwiększył popyt na nieruchomości, w szczególności na rynku pierwotnym. Osoby, które wcześniej nie mogły sobie pozwolić na zakup mieszkania, teraz mogą ubiegać się o kredyt. Na czym polega ten program? Czy warto teraz kupić nieruchomość w Warszawie? Jakie są wady i zalety programu, a także jakie skutki niesie dla rynku nieruchomości?
Bezpieczny kredyt 2% – czy kwalifikuję się do kredytu?
Od 1 lipca 2023 r. wprowadzono Bezpieczny kredyt 2%. To program skierowany do osób poniżej 45 roku życia, które dotąd nie posiadały własnego mieszkania, domu lub udziału w spółdzielczym prawie do lokalu. W przypadku par lub małżeństw, które mają przynajmniej jedno wspólne dziecko, wystarczy, że jeden z rodziców spełnia warunek wiekowy, aby skorzystać z kredytu oprocentowanego na poziomie 2%. Nie ma limitu cen za 1 m2. Minimalny okres spłaty to 15 lat. Umowę w ramach programu Bezpieczny kredyt 2% możesz zawrzeć do końca 2027 r., a w niektórych przypadkach do końca 2025 r. Udział w programie wiąże się z możliwością uzyskania dopłat do rat kredytów i otwiera drogę do zakupu nieruchomości osobom, które wcześniej nie miały zdolności kredytowej.
Dlaczego należy wycenić nieruchomość do kredytu?
W celu uzyskania nowego kredytu hipotecznego banki zawsze żądają, aby przeprowadzić wycenę nieruchomości w formie operatu szacunkowego. To pozwala określić rzeczywistą wartość rynkową domu lub mieszkania, która ma stanowić zabezpieczenie dla kredytu. Jako uprawniony rzeczoznawca nieruchomości w Warszawie mam niezbędne kwalifikacje do realizacji wycen nieruchomości na cele kredytowe. Po realizacji zlecenia, gdy uzyskasz operat szacunkowy dostarczenie wniosków i analiza kredytowa trwa około 4 tygodni.
Rzeczoznawca majątkowy – pomoc przy uzyskaniu kredytu
Jako rzeczoznawca majątkowy w Warszawie pomagam w ocenie wartości nieruchomości, co jest istotne w procesie uzyskania kredytu hipotecznego. Moim zadaniem jest dokładna wycena nieruchomości, która będzie stanowiła zabezpieczenie dla kredytu. Podczas oceny wartości domu lub mieszkania uwzględniam cechy rynkowe na podstawie cen podobnych nieruchomości w Warszawie. Potrafię też określić przyszłą wartość nieruchomości, na przykład, jeśli chodzi o dom w trakcie budowy. Dzięki naszej współpracy zminimalizujesz ryzyko związane z kredytem i zyskasz poczucie bezpieczeństwa.
Bezpieczny kredyt 2% – wady i zalety programu
Jakie są korzyści i mankamenty programu Bezpieczny kredyt 2%?
Zalety programu BK 2%:
- Możliwość nabycia pierwszego mieszkania przez osoby, które wcześniej nie miały zdolności kredytowej,
- Dopłaty do odsetek przez pierwsze 10 lat trwania umowy, co bezpośrednio przekłada się na znacząco niższe raty kredytu. Stałe raty kredytu zapewniają uczucie stabilności finansowej, gdyż klient wie, jakie będą jego miesięczne wydatki.
- Wyższa zdolność kredytowa – korzystając z programu, można zaciągnąć wyższą kwotę kredytu niż byłoby to możliwe w przypadku kredytu na warunkach rynkowych.
Wady programu BK 2%:
- Nienaturalne zwiększenie popytu na mieszkania (szczególnie na rynku pierwotnym). Program ten przynosi największe korzyści deweloperom, którzy zyskują na coraz wyższych cenach nieruchomości.
- O kredyt starają się osoby, których bez programu nie stać na zakup nieruchomości, a to odbywa się kosztem coraz wyższych zaciąganych kwot kredytu.
- Obniżanie stóp procentowych przez banki, aby zwiększyć zdolność kredytową klientów i zaciągać coraz większe kredyty.
- Bezpieczny kredyt 2% – wady i zalety programu
Bezpieczny kredyt 2% a rynek nieruchomości – okiem rzeczoznawcy majątkowego
Rządowy program Bezpieczny kredyt 2% namieszał na rynku nieruchomości w Warszawie i okolicach. Poniżej przedstawiam kilka efektów tego programu, które są wynikiem moich przemyśleń oraz obserwacji okiem rzeczoznawcy majątkowego.
- Wzrost aktywności na rynku kredytowym – banki są zaskoczone popularnością tego programu. Aktualnie nawet ponad dwa miesiące trzeba poczekać w niektórych bankach na rozpatrzenie wniosku o „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Zgodnie z danymi BIK o 248,8% wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe we wrześniu 2023 r. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego we wrześniu br. wyniosła 417,36 tys. zł i była wyższa o 23,6% w relacji do wartości z września 2022 r. W porównaniu do sierpnia 2023 r. wzrosła ona o 1,7%.
- Wzrost cen transakcyjnych mieszkań – zgodnie z danymi PKO BP w 2q2023 r. dynamika cen mieszkań na rynku pierwotnym wzrosła z ok. 5% r/r do ok. 11% r/r. Wskaźniki cen lokali mieszkalnych wg GUS w 2q2023 r. wzrosły o 3,2% w stosunku do 1q2023 r. Według moich szacunków samo wprowadzenie programu oraz wzrost popytu na mieszkania do 800k zwiększyło ceny transakcyjne o ok. 10-20%. Dla przykładu nabywca 2-pokojowego mieszkania 38 m2 na Bielanach akceptuje kwotę 475 tys., gdzie prognozowana modelowa wartość wynosi 415 tys. zł (wzrost ok. 14,5%). I nie jest to zmiana rok do roku, a wynikająca jedynie ze zwiększenia popytu w ciągu 2/3 miesięcy, w szczególności dla mieszkań 1 i 2 pokojowych lub 3 pokojowych na obrzeżach Warszawy i miejscowościach ościennych.
- Wzrost cen segmentów, bliźniaków i domów na rynku pierwotnym – w ramach kredytu 2% można również nabyć dom jednorodzinny. W podwarszawskich miejscowościach, gdzie ceny segmentów lub domów nie przekraczają 700-800 tys. zł nastąpiło również ożywienie tego rynku, a w konsekwencji wzrost cen transakcyjnych i ofertowych. Dla przykładu bliźniak w stanie deweloperskim pod Serockiem (ok. 30 km od Warszawy) w marcu 2023 r. kosztował 550 tys., zaś po wprowadzeniu programu ceny ofertowe wzrosły do poziomu ok. 650 tys. zł (wzrost ok. 18%).
- Wzrost cen ofertowych nieruchomości – zgodnie z danymi Morizon dla rynku wtórnego wartość Indeksu Cen Mieszkań (opartego o dane ofertowe) we wrześniu 2023 r. wzrosła w porównaniu z sierpniem br. aż o 48,8 pkt., tj. 2,9 proc. i osiągnęła poziom 1685,4 pkt. W skali roku ICM urósł aż o 203,3 pkt., tj. 12,1 proc. Wzrastający entuzjazm, doniesienia w mediach o stałym wzroście cen, a także rosnące zainteresowanie kredytami skutkują tym, że sprzedawcy eksplorują coraz bardziej atrakcyjne ceny ofertowe.
- Spadek średniego metrażu mieszkania sprzedawanego na rynku pierwotnym – ma to związek z relatywnie silnym popytem inwestycyjnym skoncentrowanym w segmencie mieszkań małych w 1h23 oraz od 3q23 z zakupami mieszkań w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%. Program ograniczał maksymalną kwotę kredytu i wkładu własnego, co przy rosnących cenach mieszkań wymuszało ograniczenie metrażu. W efekcie przeciętna powierzchnia sprzedawanego mieszkania była w 3q23 o ok. 10% niższa niż rok wcześniej.
- Rynek klienta sprzedającego – istnieje ograniczona liczba nieruchomości dostępnych do sprzedaży, a popyt na nieruchomości przewyższa podaż. W rezultacie to sprzedawcy nieruchomości mają większą kontrolę nad cenami i warunkami transakcji, a potencjalni nabywcy są w pewnym sensie zależni od oferty sprzedawców. Pole negocjacyjne jest coraz mniejsze.
- Szybsza sprzedaż małych mieszkań – wysoki popyt na mieszkania do 700-800 tys. zł spowodował, że mieszkania sprzedają się nawet w kilka dni (w szczególności te gotowe do wprowadzenia). Przykładem jest mieszkanie na warszawskiej Białołęce, gdzie cena ofertowa wynosiła 799 tys. Mieszkanie w ofercie prywatnej, wystawione na portalach ogłoszeniowych sprzedało się w 2 dni!
- Wydłużenie trwania procesu kredytowego – z uwagi na rosnące zainteresowanie kredytem, analiza licznych wniosków kredytowych została znacznie wydłużona. Aktualnie proces kredytowy może trwać nawet kilka miesięcy. W ostatnim czasie obserwuje się zwiększoną „rygorystyczność” w zakresie poprawności operatu szacunkowego u analityków bankowych. Wynika to z próby wydłużenia w czasie całego procesu. Analitycy często zwracają uwagę na błahe sprawy, takie jak brak dołączonego wewnątrz operatu kosztorysu remontu czy brak dokładnego procentowego zaawansowania budowy na rynku pierwotnym.
- Optymizm na rynku i zwiększenie aktywności deweloperów – wyższy popyt na nieruchomości zachęca deweloperów do budowy nowych obiektów, aby zaspokoić rosnące potrzeby rynku. Wg GUSu deweloperzy we wrześniu 2023 r. rozpoczęli o 40% więcej inwestycji w stosunku do września ubiegłego roku. Jest to o 13% więcej w porównaniu wrzesień/sierpień tego roku, a także jest to 3 miesiąc z rzędu kiedy deweloperzy rozpoczęli więcej inwestycji niż w roku 2022.
Rzeczoznawca majątkowy w Warszawie — jak wyceniam nieruchomość do kredytu hipotecznego?
Podczas uzyskiwania kredytu hipotecznego konieczna jest wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, która różni się od ceny nieruchomości. Wartość lokalu określana jest jako szacunkowa kwota, którą można uzyskać w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych między kupującym a sprzedającym, uwzględniając różne czynniki, takie jak lokalizacja, stan techniczny i aspekty prawne. Natomiast cena nieruchomości wynika z negocjacji między stronami i może być wyższa lub niższa niż jej wartość rynkowa.
Podczas wyceny nieruchomości do kredytu hipotecznego uwzględniam jej wartość rynkową i aspekty zabezpieczenia. Banki często samodzielnie wyceniają nieruchomości rynku pierwotnego, ale w przypadku bardziej szczegółowych wycen, wybierają usługi rzeczoznawców majątkowych. Przygotowuję operat szacunkowy, czyli oficjalny dokument, który pozwala kredytobiorcy składać wnioski w różnych bankach.
Czy warto kupić mieszkanie w Warszawie?
Program Bezpieczny Kredyt 2% oferuje korzystne warunki kredytowania, w tym dopłaty do odsetek w początkowym okresie spłaty, co znacząco obniża miesięczne koszty kredytu. Stoisz przed wyborem: kupić mieszkanie czy czekać? Sytuacja na rynku nieruchomości pokazuje, że ceny stale rosną. Oczekiwanie drastycznych spadków nie jest realne, dlatego warto rozważyć zakup nieruchomości już teraz. Jeśli myślisz o własnym mieszkaniu, sprawdź swoją zdolność kredytową i poznaj możliwości. Usłyszałem na ten temat ciekawe zdanie: „Nie warto czekać na kupno mieszkania, tylko kupić i czekać”. Nieruchomości zawsze zyskują na wartości w perspektywie długoterminowej.
Potrzebujesz pomocy w wycenie nieruchomości w Warszawie? Bank wymaga profesjonalnego operatu szacunkowego do kredytu hipotecznego? Napisz do mnie lub zadzwoń, a odpowiem na wszystkie Twoje pytania dotyczące wyceny i zarezerwuję termin.