Posiadasz dom na Białołęce i chciałbyś dowiedzieć się, jaka jest jego wartość? A może rozważasz zakup takiej nieruchomości i chcesz sprawdzić, czy nie przepłacasz? Regularnie przeprowadzam wyceny działek zabudowanych domami jednorodzinnymi na obszarze warszawskiej Białołęki (i nie tylko), a w dzisiejszym artykule podzielę się częścią analizy, z której dowiesz się, jak kształtują się ceny domów w ostatnich latach na obszarze tzw. Zielonej Białołęki.
Zielona Białołęka – gdzie się znajduje?
Zielona Białołęka to obszar w północno-wschodnim zakątku Warszawy, od miasta oddzielony Trasą Toruńską oraz Kanałem Żerańskim. Na wschodzie graniczy z gminą Marki, na północy z Nieporętem. Jest to teren o rozmiarach zbliżonych do dzielnicy Targówek. Zielona Białołęka to niewątpliwie najszybciej rozwijający się fragment Warszawy pod względem budownictwa. Obecnie zamieszkuje ją około 45 tysięcy mieszkańców, a przewiduje się, że w ciągu najbliższych 8 lat ich liczba wzrośnie do 80 tysięcy. Jest to stosunkowo młoda dzielnica, gdzie aż 60% populacji stanowią dzieci i młodzież.
Pojawiały się również pomysły podziału terenu dzielnicy Białołęka na dwie odrębne części: Tarchomin (zachodnia część) oraz Zielona Białołęka (wschodnia część). Granicą terenów miał być Kanał Żerański.
Indeks hedoniczny cen domów – Zielona Białołęka (Warszawa)
Indeks hedoniczny stanowi narzędzie służące do obserwowania ewolucji cen w czasie, uwzględniając różnorodne cechy i atrybuty nieruchomości, które wpływają na jej wartość. Ten zaawansowany i szczegółowy sposób analizy cen przewyższa tradycyjne wskaźniki cenowe. Dzięki analizie hedonicznej można wyodrębnić tzw. „czysty” trend zmian cen, eliminując wpływ innych zmiennych na wartość nieruchomości. Innymi słowy, w takim podejściu transakcyjne ceny są sprowadzane do wspólnego mianownika, a różnice wynikają wyłącznie z upływu czasu. Indeksy hedoniczne cen najczęściej oparte są na modelach regresji wielorakiej z uwzględnieniem zmiennej czasu.
Celem przedstawienia indeksu cenowego domów jednorodzinnych, analizie poddałem rynek wtórny obrotu tego typu obiektami, usytuowanych na terenie tzw. Zielonej Białołęki. Badałem transakcje zawarte od początku 2020 roku do maja 2023 r. Rynek pierwotny został pominięty w analizie ze względu na znaczną różnicę w czasie między umową przyrzeczoną przekazującą własność nieruchomości a umową przedwstępną (lub rezerwacyjną), co mogłoby zakłócić rzeczywiste zmiany cen. Cena zawarta w umowie przedwstępnej mogła pochodzić sprzed nawet roku wstecz od daty podpisania ostatecznej umowy.
W wyniku analizy metodą regresji wielorakiej uzyskano wpływ zmiennych na ceny domów na lokalnym rynku, w tym wpływ zmiennej czasowej (data transakcji). W konsekwencji możliwa była korekta cen z uwagi na wpływ takich cech jak np. wielkość budynku, lokalizację, wielkość działki i rodzaj zabudowy itp. Wynikająca z tego dostosowana cena umożliwia identyfikację tzw. „oczyszczonego trendu”, który wyróżnia się jednorodnością. Pozostałe czynniki wpływające na zróżnicowanie cen zostały zredukowane do poziomu, który odpowiada medianie zakresu ocen, osiągając w ten sposób stan „ceteris paribus”.
Analizę przeprowadzono na różnych jednostkach porównawczych, uwzględniając rozkład cen. Jednak najlepsze parametry i dokładności dała analiza wykonana na logarytmach naturalnych z cen całkowitych. Podczas ustalania ceny przy transakcji kupna-sprzedaży nabywcy rozpatrują nieruchomość jako całość (obiekt – dom), w szczególności w tym segmencie rynku.
Wymiar względny trendu %/rok wyrażony rok do roku, wynosi ok. 12,5%/rok ±1%/rok i można określić go jako wyraźny trend rosnący. Przedział ufności dla wyliczonego trendu, na założonym poziomie istotności α = 15%, wynosi ok. ±1,5%. Oznacza to, że z prawdopodobieństwem 85% rzeczywista wartość trendu mieści się w granicach od 11,1%/rok do 14%/rok. Równanie trendu liniowego: Cena = 860496,87 + 340,811*Czas. Trend liniowy pokazuje znaczne przyśpieszenie wzrostu w okresie od IV kwartału 2022 r. do II kwartału 2023 r., jedna wymaga to dalszej obserwacji (monitorowania najnowszych danych obejmujących również III kwartał 2023 r.)
Indeksy hedoniczne cen stanowią powszechnie wykorzystywane narzędzie w badaniach ekonomicznych, analizach sektora nieruchomości oraz ocenach ewolucji cen w miastach i regionach. Dają one możliwość badania kierunków rozwoju rynku nieruchomości, obserwacji zmian cen w kontekście lokalizacji i charakterystyk nieruchomości.
Potrzebujesz rzetelnie sporządzonej wyceny nieruchomości z wykorzystaniem nowoczesnych narzędzi statystycznych oraz realnych parametrów określonych na podstawie analizy? Jestem uprawnionym rzeczoznawcą majątkowym działającym na terenie Warszawy oraz powiatów ościennych. Do ustalania wartości wykorzystuje nowoczesne narzędzia m. in. indeks hedoniczny prezentowany w niniejszym artykule. Skontaktuj się ze mną, jeżeli potrzebujesz nowoczesnej wyceny nieruchomości.