Indeks hedoniczny cen mieszkań to narzędzie statystyczne wykorzystywane w analizie cen nieruchomości, zwłaszcza na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Ten rodzaj indeksu służy do monitorowania zmian cen mieszkań na przestrzeni czasu, biorąc pod uwagę różne cechy i atrybuty nieruchomości, które wpływają na jej wartość. Jest to bardziej zaawansowany i szczegółowy sposób analizy cen w porównaniu do tradycyjnych indeksów cenowych, które po prostu śledzą średnie ceny nieruchomości.

Indeks hedoniczny cen mieszkań – zalety jego zastosowania

Indeks hedoniczny uwzględnia różnorodne cechy mieszkań, takie jak lokalizacja, wielkość lokalu, rodzaj i stan budynku, stan techniczno-użytkowy mieszkania, otoczenie, itp. Kluczową cechą tego wskaźnika jest to, że umożliwia on porównywanie cen mieszkań o różnych atrybutach i charakterystykach, biorąc pod uwagę ich wkład w wartość rynkową. Pośród innych, wyróżnia się tym, że dokładniej obrazuje właściwą sytuację na rynku.

W wyniku analizy hedonicznej możliwe jest uzyskanie tzw. „czystego” trendu zmiany cen tj. wykluczającego inne zmienne wpływające na ceny mieszkań. Innymi słowy, w takim modelu ceny transakcyjne sprowadzane są „do jednego mianownika”, gdzie jedyne różnice wynikają tylko i wyłącznie z upływu czasu. Indeksy hedoniczne cen mieszkań konstruowane są głównie na podstawie modelu hedonicznego regresji wielorakiej ze zmienną czasową.

Wady indeksu hedonicznego

Indeks hedoniczny cen nieruchomości, jak każde narzędzie analizy rynku nieruchomości ma swoje wady. Przede wszystkim nie uwzględnia on nigdy wszystkich cech nieruchomości, a dobór analizowanych atrybutów zależy od subiektywnej oceny analityka. Zawsze na zróżnicowanie cen wpływa czynnik losowy, którego nie da się ustalić w sposób analityczny. Jednym z mankamentów indeksu jest także duża czasochłonność, ponieważ analiza wymaga ustalenia wszystkich cech nieruchomości mających wpływ na uzyskaną cenę (nie tylko wpływ zmiennej czasowej). Kolejnym wyzwaniem jest potrzeba posiadania zaawansowanej wiedzy w dziedzinie ekonomii, statystyki oraz rynku nieruchomości.

Indeks hedoniczny w praktyce – przykład analizy

Analizie poddano rynek wtórny mieszkań:

• będących przedmiotem prawa własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (z zasobów SM Bródno),
• powierzchniach użytkowych od ok. 25 m2 do ok. 65 m2,
• usytuowanych w budynkach wysokich z windą (tzw. wieżowce wielkopłytowe) z lat 70-80. XX wieku, położonych na terenie dzielnicy Warszawa Targówek, w obszarze MSI Bródno, zawężonym do rejonu ul. Bazyliańskiej,
• będących przedmiotem obrotu rynkowego od początku 2022 roku do początku października 2023 r.

Analiza bazowała na 60 transakcjach mieszkaniami, zlokalizowanymi w ponad 20 bardzo podobnych budynkach. W wyniku analizy metodą regresji wielorakiej uzyskano wpływ zmiennych na ceny lokali, w tym wpływ zmiennej czasowej (data transakcji). W konsekwencji możliwa była korekta cen z uwagi na wpływ takich cech jak np. wielkość mieszkania, położenie na kondygnacji, odległość od metra itp. Zdobyta w ten sposób skorygowana cena pozwala na ujawnienie tzw. „czystego trendu”, który wyróżnia się jednolitością. Pozostałe atrybuty różnicujące ceny zostały sprowadzone do poziomu mediany skali ocen, uzyskując stan „ceteris paribus”.

Wymiar względny trendu %/rok wyrażony rok do roku, wynosi ok. 10,5%/rok ± 0,4%/rok i można określić go jako dość wyraźny trend rosnący. Przedział ufności dla wyliczonego trendu, na założonym poziomie istotności α = 15%, wynosi ok. ±0,6%. Oznacza to, że z prawdopodobieństwem 85% rzeczywista wartość trendu mieści się w granicach od 9,9%/rok do 11,1%/rok. Prawdopodobieństwo (p-value) przyjęcia występowania fałszywego trendu wynikającego z przypadkowego układu danych wynosi ok. 0%. Równanie trendu liniowego: Cena = 9962,99 + 2,87*Czas.

Indeksy hedoniczne cen mieszkań są często stosowane w badaniach ekonomicznych, analizach rynku nieruchomości oraz w ocenie zmian cenowych w miastach i regionach. Dzięki nim można analizować trendy na rynku nieruchomości, monitorować zmiany cen w zależności od lokalizacji i cech nieruchomości oraz dostarczać bardziej szczegółowych informacji dla decydentów gospodarczych, polityków oraz innych osób zainteresowanych rynkiem nieruchomości.

Potrzebujesz rzetelnie sporządzonej wyceny nieruchomości z wykorzystaniem nowoczesnych narzędzi statystycznych oraz realnych parametrów określonych na podstawie analizy? Jestem uprawnionym rzeczoznawcą majątkowym działającym na terenie Warszawy oraz powiatów ościennych. Do ustalania wartości wykorzystuje nowoczesne narzędzia m. in. indeks hedoniczny prezentowany w niniejszym artykule. Skontaktuj się ze mną, jeżeli potrzebujesz nowoczesnej wyceny nieruchomości.