Mieszkania położone w budynkach na nieuregulowanych gruntach… Co to za dziwna sytuacja? Czy powoduje problemy? Czy tego typu mieszkania są tańsze? O tym dowiesz się w tym artykule.

Nieuregulowane grunty pod budynkiem – co to oznacza?

Pojęcie tzw. „nieuregulowanych gruntów” dotyczy głównie mieszkań położonych w budynkach wielorodzinnych z lat 70-80. XX wieku, które to budynki należą do zasobów spółdzielni mieszkaniowych. W tamtym okresie doszło do znacznego rozwoju budownictwa spółdzielczego, podczas którego nie zwracano zbytniej uwagi na to, czy dana spółdzielnia posiadała prawo własności do gruntu, na którym budowano. Wynikało to z przyjęcia kontrowersyjnych dzisiaj postanowień dotyczących powojennego konfiskatu mienia. Sporo powstałych w tamtym okresie budynków stoi na gruntach, które do owych spółdzielni już nie należą.

W przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokalu „nieuregulowane grunty” powodują brak możliwości założenia księgi wieczystej. Bez wpisu do księgi wieczystej nie da się natomiast przekształcić spółdzielczego własnościowego prawa w odrębną własność – ani ustanowić hipoteki, a więc zabezpieczenia dla kredytu. Tym samym zakup tego typu mieszkań możliwy jest do zrealizowania jedynie za gotówkę.

Zakup tylko za gotówkę?

„Zakup tylko za gotówkę” – trafiłeś/aś na ogłoszenie z taką adnotacją i masz wątpliwości, o co dokładnie chodzi?

Takie określenie odnosi się do mieszkań usytuowanych na tzw. nieuregulowanych gruntach. Uniemożliwia to założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a tym samym posiłkowanie się kredytem hipotecznym przy zakupie.

Tego typu ograniczenie, znacznie zawęża grono potencjalnych kupujących. Spadek popytu powinien przekładać się na niższe ceny. W sieci znajduje się wiele artykułów, które podkreślają, że mieszkania zlokalizowane na tzw. „nieuregulowanych gruntach” są tańsze, lecz nie udało mi się znaleźć żadnej konkretnej informacji na temat tego, o ile są tańsze. Zdecydowałem się więc to sprawdzić na trzech prawdziwych przykładach z warszawskiego rynku!

Analiza nr 1 – Targówek Mieszkaniowy

Do badania wykorzystałem transakcje mieszkaniami położonymi w budynkach z lat 70-80. XX w. na terenie warszawskiego Targówka Mieszkaniowego, gdzie sporo budynków znajduje się w zasobach RSM Praga. W analizie wykorzystałem 140 transakcji, na których wykonałem model regresji wielorakiej w postaci multiplikatywnej. Niewątpliwym atutem modelu multiplikatywnego jest to, że w efekcie analizy otrzymujemy korekty procentowe i możemy z łatwością stwierdzić o ile % są tańsze lokale posadowione na nieuregulowanych gruntach. W modelu tym nie weryfikowałem wszystkich cech lokali, a jedynie zaktualizowałem ceny o wpływ daty transakcji oraz skorygowałem o różnice w metrażach, pozostałe czynniki stanowią „szum”.

Co się okazało? Mieszkania usytuowane na gruntach o nieuregulowanym statusie prawnym są tańsze o 9,6% w porównaniu z innymi mieszkaniami. Warto zaznaczyć, że ten fakt odnosi się wyłącznie do analizowanego rynku.

Analiza nr 2 – Bródno

W kolejnym przykładzie do badania wykorzystałem transakcje mieszkaniami położonymi w budynkach z lat 70-80. XX w. na terenie warszawskiego Bródna, w pobliżu stacji metra „Bródno”. W analizie wykorzystałem 74 wyselekcjonowanych transakcji, na których wykonałem model regresji wielorakiej w postaci multiplikatywnej. W modelu tym ujęte zostały również inne istotne statystycznie cechy tj. data transakcji (zmiany cen w czasie), stan techniczno-użytkowy lokali, powierzchnia lokali, odległość od wejścia do metra. W ten sposób uzyskany wpływ stanu prawnego jest „ceteris paribus”, czyli czysty efekt cechy.

Przy przyjętym poziomie istotności wynoszącym 85%, model wykazał, że lokale zlokalizowane na nieuregulowanych gruntach (płatność wyłącznie gotówką) są średnio o 7,6% ± 2,4% tańsze od pełnoprawnych mieszkań. Istnieje zatem 85% pewność, że rabaty na analizowanym rynku mieszczą się w przedziale od 5,0% do 10,2%.

Analiza nr 3 – Grochów

Tym razem zweryfikowałem wpływ nieuregulowanych gruntów podczas wyceny mieszkania M3 zlokalizowanego przy ul. Okuniewskiej na warszawskiej Pradze-Południe. Sprawdziłem, jaki wpływ na wartość nieruchomości ma status prawny na przykładzie lokalnego rynku Spółdzielni Mieszkaniowo-Budowlanej „Grenadierów”.

Do badania wykorzystałem transakcje mieszkaniami położonymi w budynkach z lat 1980 – 2005 na terenie Grochowa, w pobliżu „Ronda Wiatraczna”. W analizie wykorzystałem 74 wyselekcjonowanych transakcji, na których wykonałem model regresji wielorakiej w postaci multiplikatywnej – analogicznie jak w przykładzie nr 2.

Przy przyjętym poziomie istotności wynoszącym 85%, model wykazał, że lokale zlokalizowane na nieuregulowanych gruntach (płatność wyłącznie gotówką) są średnio o 13,2% ± 2,6% tańsze od pełnoprawnych mieszkań. Istnieje zatem 85% pewność, że rabaty na analizowanym rynku mieszczą się w przedziale od 10,6% do 15,8%.

Na tym analizowanym rynku zniżki cen są większe niż na wcześniejszym rynku warszawskiego Bródna (przykład nr 2). Niemniej jednak, jak pokazują przeprowadzone przeze mnie liczne analizy – rabaty zwykle wynoszą od 5 do 15%.

Podsumowanie

Fakt posadowienia mieszkania na nieuregulowanych gruntach nie wyklucza takiej nieruchomości z obrotu. Ze względu na ograniczoną liczbę potencjalnych kupujących (głównie tych, którzy korzystają z kredytu hipotecznego) istnieje spora możliwość negocjacji ceny. Może to być atrakcyjna opcja dla inwestorów dysponujących gotówką, którzy planują przeznaczyć mieszkanie na wynajem. Niższa cena zakupu przy utrzymującej się stawce wynajmu prowadzi do wyższej stopy zwrotu z inwestycji.

Potrzebujesz rzetelnej wyceny nieruchomości? Masz problem z oszacowaniem wartości mieszkania na nieuregulowanych gruntach? Zadzwoń do mnie lub prześlij wiadomość za pomocą formularza kontaktowego.