Wraz z rozwojem technologii i narzędzi statystycznych, dziedzina wyceny nieruchomości przeszła przełomową transformację. Tradycyjne metody oparte na subiektywnych oszacowaniach i porównaniach przestają być wystarczająco precyzyjne w obliczu dynamicznie zmieniającego się rynku nieruchomości. Nowoczesna wycena nieruchomości oparta na modelowaniu ekonometrycznym i zaawansowanych narzędziach statystycznych stała się nieodłącznym elementem dzisiejszego sektora nieruchomości. W niniejszym poście przedstawiam wycinek dokonanej przeze mnie analizy dla mieszkań położonych na warszawskiej Pradze Północ.
Nowoczesna wycena nieruchomości – czym jest?
W powszechnie występujących opracowaniach wartość nieruchomości jest wyliczana poprzez korekty cen z tytułu cech. To jaka poprawka przypada na jeden stopień dowolnej cechy jest w operatach opisane jako wynik analizy tzw. preferencji nabywców. Niestety jest to w głównej mierze wynik mglistego, indywidualnego oraz subiektywnego postrzegania wpływu poszczególnych cech na wartość. Specjaliści tłumaczą to bardzo często swoim doświadczeniem zawodowym, niekoniecznie postrzeganie to jest zgodne z zachowaniami rynkowymi, w szczególności dlatego, iż każdy rynek lokalny rządzi się swoimi prawami.
Rozwiązaniem w tej sytuacji może być obiektywne wybieranie cech, oparte na rzeczywistej analizie obserwacji rynkowych, zamiast kierować się niejasnymi koncepcjami lub wyobrażeniami, zarówno własnymi, jak i innymi osobami, dotyczącymi tego, jak powinno być.
Do obiektywnego szacowania wartości sprawdzają się metody ekonometryczne, z wykorzystaniem regresji wielorakiej. Model ekonometryczny jest to formalny opis stochastycznej zależności zjawiska lub przebiegu procesu ekonomicznego od czynników, które je kształtują, wyrażony w formie pojedynczego równania bądź układu równań. W przypadku budowy modelu regresji wielokrotnej ważnym zagadnieniem jest wybór właściwych zmiennych objaśniających (cech nieruchomości). W uproszczeniu metoda ta polega na ustaleniu cech nieruchomości i przetestowaniu czy dana cecha ma wpływ na cenę i jeżeli ma to ustaleniu w jakim stopniu.
W procesie opracowywania modelu szacowania okazuje się, że pewne cechy, które wydawały się istotne, w rzeczywistości nie mają żadnego wpływu na ceny transakcji, podczas gdy inne cechy, które początkowo były postrzegane jako słabe i potencjalnie ignorowane, mają znacznie większy wpływ, niż przypuszczaliśmy. Po przeprowadzeniu analizy można jednoznacznie określić, jakie cechy wpływają na cenę, jaki jest ten wpływ, a także które cechy są całkowicie nieistotne. Dzięki temu oszacowanie wartości naszej nieruchomości przestaje być subiektywną opinią rzeczoznawcy i staje się dokładne i obiektywne.
Analiza rynku w praktyce
W celu zobrazowania zalet nowoczesnej wyceny wykonałem analizę rynku w praktyce. Analiza została wykonana w oparciu o transakcje mieszkaniami z zasobów Spółdzielni RSM Praga w Warszawie, będących w obrocie od I kw. 2022 r. do II kw. 2023 r. Badałem fragment Osiedla Kijowska, w rejonie ul. Radzymińskiej, w obszarze MSI Szmulowizna. Mieszkania analizowane zlokalizowane są w 8 wysokich blokach wielkopłytowych. Wśród 21 transakcji znalazły się mieszkania o powierzchni ok. 30-60 m2.
Analiza została wykonana przy wykorzystaniu regresji wielorakiej. Ważnym zagadnieniem jest również wybór właściwych zmiennych objaśniających (cech nieruchomości), a następnie przyporządkowanie właściwych ocen dla wszystkich nieruchomości w obrocie, co bywa bardzo czasochłonne. Finalnie zbudowany model posiada bardzo dobre parametry. Wyjaśnia on aż 97,8% zmienności cen w badanej próbce, jego błąd procentowy wynosi 1,77%, a błąd kwotowy – 254 zł/m2.
Wykonana analiza pozwala wnioskować, iż na ceny mieszkań w tym obszarze wpływają: położenie na kondygnacji, wielkość lokalu, stan prawny oraz stan techniczno-użytkowy lokalu. Trend cenowy jest znikomy, jest nieistotny ze statystycznego punktu widzenia. W obrocie znajdują się lokale z założoną księgą wieczystą oraz bez księgi wieczystej (bez możliwości założenia), stąd stan prawny mieszkania odgrywa istotną rolę.
Nowoczesna wycena nieruchomości w Warszawie – rzeczoznawca majątkowy
Potrzebujesz rzetelnie sporządzonej wyceny w sprawach spornych tj. podział majątku, dział spadku, zachowek? Nie chcesz narazić się na straty finansowe oraz problemy z podważaniem operatu? Jestem uprawnionym rzeczoznawcą majątkowym działającym na terenie Warszawy oraz powiatów ościennych. Do ustalania wartości wykorzystuje nowoczesne narzędzia, dzięki którym realnie badam lokalny rynek, tym samym unikając niepotrzebnych pytań oraz wątpliwości dotyczących przyjętych parametrów w procesie szacowania. Skontaktuj się ze mną, jeżeli potrzebujesz nowoczesnej wyceny nieruchomości.