Odrębna własność a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – poznaj podobieństwa i różnice

Zastanawiasz się, jakie są podobieństwa i różnice między odrębną własnością a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu? Jak wygląda i czym różni się proces wyceny obu tych praw? Wszystkiego dowiesz się z tego artykułu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego to jedno z ograniczonych praw rzeczowych, które nie może już być ustanawiane od 31 lipca 2007 roku. Jednakże wcześniej ustanowione spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu nadal obowiązują i posiadają moc prawną.

Ponadto w 2004 r. nastąpiła zmiana art. 244 Kodeksu Cywilnego, gdzie dotychczasowe prawa:

– własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,

– spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego (w tym garażu),

– prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

przekształciły się z mocy prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało uregulowane w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Odrębna własność lokalu

Przedmiotem odrębnej własności może być samodzielny lokal. Kwestie dotyczące ustanowienia odrębnej własności, obowiązków i praw właścicieli oraz zarządzania nieruchomością wspólną są regulowane przez ustawę z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Zgodnie z ww. ustawą, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Odrębna własność lokalu oznacza, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i od budynku przedmiot własności. Stanowi ona pełne prawo własności nad nieruchomością, ale zawsze łączy się z prawami do innych elementów nieruchomości i nie może istnieć samodzielnie.

Właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Udział ten stanowi prawo do współposiadania części wspólnych budynku (klatka schodowa, winda itp.) oraz prawo do gruntu pod budynkiem i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali.

Podobieństwa

W obu przypadkach mamy do czynienia z prawem:

zbywalnym,

dziedzicznym,

podlegającym egzekucji.

W odniesieniu do podobieństw pomiędzy odrębną własnością oraz spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu duże zmiany do ustawy o spółdzielniach wprowadzono w 2005 r. oraz w 2007 r. W wyniku zmian różnice pomiędzy oba prawami zostały zniwelowane.

Zmieniono m.in. następujące zapisy różnicujące:

– ułatwiono prawo dziedziczenia, tj. zlikwidowano konieczność zostania członkiem spółdzielni,

– usunięto wymagania dotyczące uzyskania zgody spółdzielni na najem lub użyczenie lokalu.

Oba prawa służą zaspokajaniu identycznych potrzeb. Podobny jest również zakres dysponowania lokalem. W obydwu przypadkach mamy prawo do remontu lokalu, a także jego sprzedaży, wynajmu, dziedziczenia lub przekazania w formie darowizny.

Zarówno prawo odrębnej własności, jak i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mogą przysługiwać (bez jakichkolwiek ograniczeń) osobom fizycznym oraz osobom prawnym. Mogą również należeć do wielu podmiotów oraz mogą być zbywane w udziałach.

Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (poza małymi wyjątkami) i dla odrębnej własności lokalu można założyć księgi wieczyste, oraz wpisać hipotekę w dziale IV.

W praktyce, na warszawskim rynku oba te prawa uzyskują tożsame ceny transakcyjne. Rynek nie odróżnia różnicy w wartości pomiędzy oba prawami. Zasadniczo na wartość wpływają inne cechy tj. stan techniczno-użytkowy, położenie na kondygnacji, wielkość lokalu, lokalizacja itp. Cechy te są jednakowe zarówno dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz odrębnej własności.

Różnice

Podstawowe różnice pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu a odrębną własnością są na gruncie prawa rzeczowego. Kodeks cywilny wymienia następujące prawa rzeczowe: własność (w tym współwłasność), użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawa rzeczowe. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, zaś odrębna własność lokalu, jak sama nazwa wskazuje, stanowi własność.

W konsekwencji rodzi to za sobą pozostałe różnice. W przypadku odrębnej własności lokalu właściciel mieszkania jest również współwłaścicielem części wspólnych budynku oraz części gruntu, na którym znajduje się nieruchomość. W ramach udziału w nieruchomości wspólnej właścicielowi może przysługiwać prawo do wyłącznego korzystania np. z komórki lokatorskiej lub z miejsca postojowego. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu prawo to przysługuje osobie uprawnionej, zaś faktycznym właścicielem budynku oraz gruntu jest spółdzielnia. W takim przypadku brak jest prawa do części wspólnych oraz do pomieszczenia przynależnego. Pomieszczenie takie może być jedynie przydzielone do korzystania.

Niewielkie różnice mogą dotyczyć rozporządzania lokalem. Osoba posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu musi wystąpić o zgodę spółdzielni mieszkaniowej, w sytuacji np. zmiany przeznaczenia lokalu. Odrębna własność daje pełne prawo do korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią.

Odrębna własność oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oznaczają różnice także w kwestii zarządzania nieruchomością. Lokale objęte spółdzielczym prawem pozostają pod zarządem spółdzielni, co w dzisiejszych czasach uważane jest za mniej korzystne rozwiązanie (choć są wyjątki). Zarządzanie przez spółdzielnię mieszkań budynkiem oznacza, że właściciele lokali mają ograniczony wpływ na podejmowane decyzje i ponoszone koszty. Ponadto, może to prowadzić do wyższych opłat czynszowych dla osób, które nie są członkami spółdzielni. W sytuacji, gdy budynek należy do dobrze prosperującej spółdzielni, uzyskującej znaczne dochody ze swojej działalności, opłaty czynszowe mogą być bardzo niskie, a polityka remontowa budynku prowadzona bardzo dobrze.

Każdy lokal stanowiący odrębną własność musi mieć założoną księgę wieczystą. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu założenie księgi wieczystej jest fakultatywne, a jej urządzenie odbywa się zazwyczaj w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny (celem wpisu w dziale IV księgi wieczystej).

Na gruncie wyceny nieruchomości obu praw różnice wynikają głównie z:

– innego opisu przedmiotu wyceny i wiązki praw,

– innych podstaw prawnych sporządzania operatu szacunkowego,

– innych źródeł informacji o nieruchomościach i rynku (np. akty notarialne kupna-sprzedaży w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu gromadzi spółdzielnia, a nie starostwo powiatowe),

– innej analizy rynku lub dodatkowych czynności badawczych (np. analiza wpływu rodzaju prawa na wartość).

 

Masz pytania lub wątpliwości? Potrzebujesz rzetelnej wyceny odrębnej własności lokalu lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu? Zadzwoń do mnie, wyślij wiadomość na adres e-mail lub skontaktuj się za pomocą czatu.

Więcej ciekawostek i informacji nt. rynku nieruchomości (i nie tylko) znajdziesz na moich mediach społecznościowych:

Pozostałe wpisy