Jako śledczy rynku nieruchomości, podczas szacowania wartości, wchodzę w rolę detektywa i zastanawiam się, jakie czynniki mogły wpłynąć na uzyskaną w aktach notarialnych cenę transakcyjną.
Opierając się na transakcjach dotyczących podobnych obiektów, poszukuję zmiennych objaśniających, mających wpływ na wysokość cen, a przez to na wartość. Jednak zdarzają się takie cechy, których nie jestem w stanie odnaleźć w akcie notarialnym sprzedaży oraz w innych potencjalnych źródłach o nieruchomości objętej transakcją. Mowa tutaj o stanie technicznym i standardzie wykończenia mieszkania. Nawet Sherlock Holmes nie jest w stanie rozwikłać zagadki w jakim stanie techniczno-użytkowym było mieszkanie objęte aktem notarialnych. Jako śledczy tego rynku również nie mam szklanej kuli, aby w prosty sposób określić stan tej cechy dla obiektów porównawczych.
Czy można zatem pominąć tę cechę w procesie wyceny mieszkania? Moim zdaniem nie. Stan techniczny i standard wykończenia to bardzo często jedna z najważniejszych, jak nie najważniejsza cecha determinująca wartość nieruchomości. W szczególności cecha ta będzie miała bardzo duże znaczenie, w sytuacji gdy analizujemy lokalny i jednorodny rynek np. osiedle kilku budynków wielkopłytowych w promieniu 500 m. Dla uczestników tego rynku cecha ta będzie niezwykle kluczowa.
W umowach sprzedaży zwykle nie znajduje się informacja o kondycji technicznej sprzedawanej nieruchomości. Czasami można napotkać zapis, że lokal wymaga remontu, rzadziej, że jest sprzedawany wraz z wyposażeniem, takim jak np. zabudowa kuchenna. Niemniej jednak należy zachować pewną ostrożność wobec tych zapisów, ponieważ są to zazwyczaj jedynie deklaracje stron, niepoparte żadnymi dowodami. Rzeczoznawcy majątkowi nie mają możliwości ustalenia tego stanu w na podstawie oględzin wszystkich mieszkań, które były przedmiotem obrotu. Funkcjonując jako detektyw rynku nieruchomości, muszę polegać na wiarygodnych informacjach (dowodach), które stanowią podstawę mojej pracy śledczej.
Jak więc radzić sobie w takiej sytuacji i doprowadzić do rozwiązania zagadki? Jak obiektywnie ocenić wpływ stanu technicznego i użytkowego mieszkania, unikając wymyślonych informacji, a opierając się na przeprowadzonej analizie?
Istnieje kilka wiarygodnych sposobów, jak poradzić sobie w tej sytuacji:
- Analiza aktualnych ofert sprzedaży,
- Oszacowanie kosztów remontu mieszkania,
- Analiza archiwalnych ofert sprzedaży,
- Modelowanie ekonometryczne rynku.
Analiza aktualnych ofert sprzedaży
Na warszawskim rynku nieruchomości (i nie tylko) zwykle istnieje szeroki wybór mieszkań, a wiele z nich jest dostępnych do sprzedaży. Oferowane lokale różnią się pod względem stanu technicznego, jak i wykończenia. Na podstawie dokumentacji fotograficznej można ocenić, w jakiej kondycji jest mieszkanie. Przeglądając dostępne oferty, można zauważyć, że na badanym rynku istnieje zauważalna różnica w cenie za metr kwadratowy między nieruchomościami w najlepszym i najgorszym stanie, przy porównywalnych powierzchniach. Analizę rynku ofertowego w zakresie cechy „stan techniczno-użytkowy lokalu” można z powodzeniem przenieść na rynek transakcyjny.
Metoda ta ma swoje wady i zalety. Może to być mało efektywna droga, ponieważ nie wszystkie trafiające do obrotu lokale zamieszczane są na portalach ogłoszeniowych. W ofertach sprzedaży akcentowane są głównie pozytywne atrybuty nieruchomości, a zdjęcia mieszkań nie są jednorodne. Ponadto w niektórych ofertach zdjęcia są efektowne, z wykonanym „home stagingiem”, w innych zaś ofertach zdjęcia wykonane są nieprofesjonalnie. Brak normalizacji powoduje trudności z wnioskowaniem o prawidłowej kondycji mieszkań.
Oszacowanie kosztów remontu mieszkania
Kolejnym sposobem uwzględnienia kondycji mieszkania w wycenie nieruchomości może być oszacowanie kosztów niezbędnych do wyremontowania lokalu w złym stanie techniczno-użytkowym oraz doprowadzenia go do bardzo dobrego standardu. Warto pamiętać, iż oprócz surowych kosztów remontu należy doliczyć tzw. zysk inwestora. Do oszacowania niezbędnych nakładów można wykorzystać cenniki branżowe oraz kosztorysy lokalnych firm remontowo-wykończeniowych. Czasami uda się zdobyć takie informacje bezpośrednio z rynku transakcyjnego, poprzez znalezienie i porównanie cen mieszkań nabytych w ramach tzw. flippingu.
Ta metoda również ma swoje plusy i minusy. Bardzo często przy transakcjach wykonywanych na tzw. flipa, inwestorzy kupują mieszkanie poniżej wartości rynkowej. Kluczowe jest więc właściwa identyfikacja tego typu odstających transakcji. Sposób ten dość dobrze odzwierciedla zachowania uczestników rynku w sytuacji, gdy mieszkanie jest w średnim lub złym stanie techniczno-użytkowym. To w takim przypadku potencjalny nabywca kalkuluje, jaki musi ponieść koszt, aby doprowadzić mieszkanie do zadowalającej kondycji. Zachowanie to można odwzorować w podejściu mieszanym, stosując metodę pozostałościową.
Analiza archiwalnych ofert nieruchomości
Czasami udaje się znaleźć archiwalną ofertę nieruchomości, która była przedmiotem obrotu rynkowego wraz z dokumentacją fotograficzną oraz szczegółowym opisem. W tym przypadku pomocne mogą być aplikacje i systemy dedykowane dla pośredników w obrocie nieruchomościami oraz rzeczoznawców, pozwalające na odszukanie archiwalnych ofert publikowanych w internecie (w popularnych serwisach ogłoszeniowych). Na podstawie tych informacji można pozyskać dane o kondycji mieszkania, w momencie sprzedaży.
Podobnie jak w przypadku analizy aktualnych ofert, metoda ta ma swoje ograniczenia. W ogłoszeniach zazwyczaj brak jest dokładnych informacji adresowych, co utrudnia skojarzenie z konkretną umową sprzedaży.
Modelowanie ekonometryczne rynku
Istnieje również inna alternatywa, która może przynieść niezwykle korzystne efekty. Model ekonometryczny jest to formalny opis stochastycznej zależności zjawiska lub przebiegu procesu ekonomicznego od czynników, które je kształtują, wyrażony w formie pojedynczego równania bądź układu równań. Ponieważ nie mamy dostępu do danych dotyczących sprzedawanych lokali, możemy zastosować symulację tego stanu. Symulacja ekonometryczna wymaga gruntownej analizy oraz numerycznego przedstawienia czynników wpływających na wartość. Ta metoda opiera się na statystyce.
W modelowaniu ekonometrycznym stanu techniczno-użytkowego mieszkania, przyjmuje się założenie, że zróżnicowanie cen jednostkowych obserwowanych w grupie wyselekcjonowanych transakcji jest pochodną zróżnicowania w obrębie cech już rozpoznanych oraz nierozpoznanego dotąd stanu lokali. Założenie to wywodzi się z podstaw ekonomii, a przede wszystkim z zasady racjonalnego działania. Jest to metoda najtrudniejsza i najbardziej czasochłonna.
Kwestia stanu techniczno-użytkowego mieszkania nie byłaby tak znacząca, gdyby dotyczyła jakiegoś „marginalnego” aspektu nieruchomości, jednakże wszyscy zdają się zgadzać, że stan nieruchomości jest jednym z kluczowych czynników determinujących jej wartość, a uwzględnienie tego aspektu przy wycenie ma strategiczne znaczenie dla oszacowania jej wartości. Niezależnie od lokalizacji czy wielkości, potencjalni nabywcy biorą pod uwagę zarówno estetykę, jak i funkcjonalność nieruchomości przed podjęciem decyzji o zakupie. Wymienione powyżej metody umożliwiają rozwiązanie zagadki związanej z oddziaływaniem stanu techniczno-użytkowego nieruchomości na jej wartość.
Zależy Ci na wycenie nieruchomości opartej na prawidłowo wykonanej analizie rynku? Napisz do mnie, zadzwoń lub wypełnij formularz kontaktowy, a porozmawiamy o rzetelnej wycenie nieruchomości.
