Wyobraź sobie scenę jak z serialu kryminalnego. Miejsce zdarzenia jest zabezpieczone, taśma policyjna odgradza teren, a śledczy stawia pierwsze pytania:

• Co się wydarzyło?
• Jakie są dowody?
• Które tropy prowadzą do prawdy, a które są fałszywym śladem?

W pracy rzeczoznawcy majątkowego wygląda to podobnie.

Rynek nieruchomości to ogromna, nie zawsze przejrzysta przestrzeń, w której trzeba odnaleźć prawdę o wartości konkretnego domu, mieszkania czy działki. Nie ma jednej prostej odpowiedzi ani uniwersalnego wzoru – jest za to proces analizy, weryfikacji i łączenia faktów.

Zbieranie dowodów na miejscu zdarzenia – nasza nieruchomość

Każde śledztwo zaczyna się od miejsca zbrodni. Śledczy wchodzi na teren, analizuje każdy szczegół, zabezpiecza dowody i tworzy pierwszy obraz sytuacji. Zbiera odciski palców, ślady DNA i najmniejsze drobiazgi, które mogą mieć znaczenie. Dokładnie w ten sam sposób działa rzeczoznawca majątkowy.

Po otrzymaniu zlecenia i danych identyfikujących nieruchomość, moim pierwszym krokiem jest dokładne zapoznanie się z przedmiotem wyceny. To etap oględzin – biorę w rękę przysłowiową lupę i sprawdzam, z czym będę się mierzył.

Przyglądam się każdemu detalowi:

• lokalizacji i otoczeniu nieruchomości,
• stanowi technicznemu,
• dokumentom i ich zgodności ze stanem faktycznym.

Jak śledczy analizuje każdy odcisk palca na miejscu zdarzenia, ja analizuję każdy „ślad” na nieruchomości – jej dokumenty, księgę wieczystą, plany zagospodarowania i rzeczywisty stan techniczny.

Na tym etapie nie powstaje jeszcze żadna wartość – to dopiero początek drogi. Jestem jak detektyw, który fotografuje ślady, robi notatki i sprawdza każdy szczegół, zanim zacznie budować hipotezy.

To moment, w którym upewniam się, że znam miejsce zdarzenia na wylot – nie mogę przejść dalej, jeśli nie wiem, co naprawdę mam przed sobą. Każda nieruchomość ma swoją historię i swoje „ślady” – czasem dobrze widoczne, a czasem ukryte, które trzeba odkryć.

Przesłuchiwanie świadków – dowody z rynku

Po szczegółowej analizie miejsca zdarzenia – czyli naszej nieruchomości – czas na zebranie dowodów rynkowych. Wracam z miejsca „zbrodni” i siadam przed komputerem, aby – tak jak detektyw w pokoju przesłuchań – przepytywać świadków, szukać powiązań i zbierać informacje, które pozwolą mi rozwiązać zagadkę: ustalić rzeczywistą wartość nieruchomości.

Ten etap wygląda podobnie jak poprzedni, ale dotyczy danych zewnętrznych – wszystkiego, co znajduje się poza naszą nieruchomością. Tutaj skupiam się na rynku, który mówi sam za siebie – o ile potrafi się go właściwie „wysłuchać”.

Proces rozpoczyna się od zebrania kluczowych informacji:

• najczęściej danych transakcyjnych,
• ale także czynszów najmu, kosztów budowy czy trendów inwestycyjnych.

Na starcie muszę wyznaczyć właściwy „krąg świadków” – czyli określić odpowiedni rynek poprzez dobór:

• zakresu terytorialnego,
• rodzaju rynku (np. rynek wtórny, pierwotny),
• oraz okresu, w którym będę badać ceny.

W kolejnym kroku analizuję strukturę cenową – sprawdzam, jak kształtowały się ceny, jakie są rozkłady i odstępstwa. To trochę jak porównywanie zeznań: które są spójne i wiarygodne, a które nie trzymają się faktów?

Najważniejszy etap to ustalenie cech nieruchomości, które miały wpływ na różnice w cenach. To tutaj wykonuję najwięcej pracy detektywistycznej – biorę w rękę przysłowiową lupę i godzinami „przesłuchuję” rynek, dochodząc do prawdy: jakie cechy, lokalizacje czy standardy wpływały na finalne ceny sprzedaży.

Ponadto każdy dobry śledczy wie, że pojedynczy dowód niczego nie przesądza. Potrzebne są powiązania i logika. Wycena działa tak samo – ważę wszystkie czynniki, analizuję ich wpływ na cenę, a jednocześnie odrzucam te, które nie są miarodajne (np. nietypowe sytuacje rodzinne, darowizny czy wymiany oraz sytuacje o nierynkowych znamionach).

Łączenie dowodów w całość – wyciąganie wniosków i raport końcowy

W pokoju pełnym dowodów i map na ścianie zaczynam układać puzzle. Każdy ślad, każda informacja zebrana wcześniej musi znaleźć swoje miejsce. Jak śledczy, który próbuje odtworzyć przebieg zdarzeń, tak ja łączę ze sobą wszystkie dane – zarówno te dotyczące wycenianej nieruchomości, jak i te z rynku.

Po zebraniu wszystkich potrzebnych informacji przyszedł czas na „wpasowanie” nieruchomości wycenianej w rynek. Wycena nieruchomości jest procesem względnym – to znaczy, że wymaga jasnego punktu odniesienia. Finalnie umieszczam naszą nieruchomość na mapie rynku, nadając jej odpowiednie cechy i atrybuty.

To tutaj następuje bezpośrednie porównywanie nieruchomości do innych nieruchomości będących przedmiotem obrotu. Analizuję różnice i podobieństwa, nadaję wagę poszczególnym cechom – jak detektyw, który zestawia zeznania świadków i sprawdza, co naprawdę się zgadza.

Na tym etapie powstają wnioski. To moment, kiedy wszystkie zebrane elementy układają się w jeden, spójny obraz. Tworzę raport końcowy – operat szacunkowy – który jest jak akt oskarżenia w śledztwie: precyzyjny, logiczny, oparty na dowodach.

Jest to dokument, który zawiera pełny opis „śledztwa” – krok po kroku wyjaśnia proces, na podstawie którego dochodzę do wartości, oraz przedstawia wnioski końcowe w sposób zrozumiały i przekonujący. Czytający powinien mieć poczucie, że trzyma w rękach coś wyjątkowego – kompletną teczkę dowodową, w której są wszystkie niezbędne informacje: „zdjęcia z miejsca zbrodni” (oględziny nieruchomości), „zeznania świadków” (dane rynkowe) i „nagrania z dyktafonu” (wnioski i analiza).

Dlaczego mówię o sobie „śledczy rynku nieruchomości”?

Bo moja praca polega na odkrywaniu prawdy – tej rynkowej, nieoczywistej, ukrytej za gąszczem ofert i pozornych informacji. Wycena to prawdziwe śledztwo, w którym odpowiednio dobrane dowody pozwalają znaleźć realną, rynkową wartość nieruchomości.

Operat szacunkowy to nie tylko liczba wpisana na kartce. To dokument o realnej mocy prawnej i finansowej:

• pozwala na uzyskanie finansowania na zakup lub inwestycję w nieruchomość,
• umożliwia sprawiedliwy podział majątku w sytuacjach konfliktowych (np. rozwody, spadki),
• jest narzędziem rozwiązywania sporów administracyjnych czy podatkowych,
• stanowi merytoryczną podstawę do negocjacji przy sprzedaży lub zakupie nieruchomości.

Dobrze przygotowana wycena daje spokój, pewność i argumenty, które trudno podważyć.Jak dobry raport śledczy – pokazuje prawdę ukrytą za suchymi danymi, odsłania fakty i eliminuje domysły.

Jeśli chcesz, aby Twoja nieruchomość przeszła profesjonalne „śledztwo” i by jej wartość została określona rzetelnie, obiektywnie i z pełnym wsparciem dowodów – zapraszam do kontaktu. Działam jak doświadczony śledczy: precyzyjnie, skrupulatnie i z pasją do odkrywania prawdy.