Bardzo często na oględzinach nieruchomości klienci, który mają pierwszy raz styczność z wyceną nieruchomości, mają wyobrażenie, że jest to coś na wzór kosztorysowania.
Są niemal pewni, że wycena wartości będzie odbywać się na podstawie liczenia wartości każdego elementu nieruchomości np. wartość podłóg drewnianych, drzwi wewnętrznych, zabudowy kuchennej, armatury i ceramiki w łazienkach, kostki brukowej na podjeździe itp.
Często pojawiają się również pytania typu:
– czy półki w garażu wpływają na wartość?
– czy ta szafa w zabudowie zwiększa wartość?
– czy schowek pod schodami ma znaczenie?
To, co ja zauważyłem to fakt, że wielu rzeczoznawców będzie przytakiwało i potwierdzało, że oczywiście ma to znaczenie i że podnosi wartość… tymczasem takie pojedyncze elementy absolutnie nie mają żadnego znaczenia.
Aby to zrozumieć, należy dokładnie przeanalizować zachowania typowych kupujących. Załóżmy, że sprzedajesz swoje 50-metrowe mieszkanie na Mokotowie w bloku z wielkiej płyty. Co robi potencjalny kupujący zainteresowany tego typu mieszkaniem? Najczęściej wchodzi na popularne portale ogłoszeniowe i przegląda oferty NIERUCHOMOŚCI PODOBNYCH. W toku wstępnej selekcji być może wybierze 5 ofert, które wpadły mu najbardziej w oko, umawia się na oględziny i co robi w kolejnym kroku? PORÓWNUJE te nieruchomości względem siebie. Dokładnie ten sam mechanizm odzwierciedla podejście porównawcze w wycenie nieruchomości.
I zapewne, o ile znalazłyby się 2 identyczne nieruchomości, ale różniące się tylko tym, że jedna z nich ma szafę w zabudowie, a druga jej nie ma, to w takim przypadku prawdopodobnie lepsza będzie ta z dodatkowym miejscem na przechowywanie. Ale w praktyce i na rynku to nie jest możliwe.
To, na co zwracają uwagę kupujący, doskonale wiedzą agenci nieruchomości, którzy obserwują kupujących podczas prezentacji. W celu opisania standardu mieszkania/budynku pośrednicy w swojej nomenklaturze często posługują się następującą gradacją: do kapitalnego remontu, do odświeżenia, gotowe do zamieszkania, po generalnym remoncie itp. Ponadto przy wycenach kredytowych (do banku), również staram się rozmawiać z kupującymi, aby dowiedzieć się, dlaczego wybrali akurat tę nieruchomość?
I tutaj cię zszokuję. Ani razu nikt nie powiedział mi, że wybrał tylko tę nieruchomość, bo akurat miała szafki wykonane w garażu lub miejsce do przechowywania pod schodami.
To, na co zwracają uwagę kupujący (skupmy się tu na mieszkaniach) to przede wszystkim: układ funkcjonalny i rozkład pomieszczeń, jakość i stan elementów wykończenia, ekspozycja i widok z okien, wielkość balkonu lub ogródka itp. Bardzo często nawet nie padają pytania o konkretnych producentów materiałów. Klienci pukają, dotykają, oceniają naocznie i finalnie decydują czy im się podoba czy nie, czy ten materiał wygląda na solidny czy może kiepskiej jakości. I tutaj dochodzimy do konkluzji: najważniejsze jest ogólne wrażenie, jakie zrobiła nieruchomość. I oczywiście poszczególne elementy tj. estetycznie wykonane półki czy wspomniana szafa w zabudowie będą WPŁYWAĆ POŚREDNIO na ogólną ocenę stanu techniczno-użytkowego mieszkania.
Ale co się dzieje dalej. Dlaczego obejrzenie jednego mieszkania i zdecydowanie się na zakup jest złym pomysłem? Ponieważ w takim przypadku brakuje POZIOMU ODNIESIENIA. Jeżeli zobaczysz na żywo 5 nieruchomości, to będziesz w stanie je ze sobą porównać. Zapewne zbudujesz w swojej głowie (często nieświadomie) SKALĘ ocen dla poszczególnych cech nieruchomości np. dla stanu techniczno-użytkowego. Przykładowo jeżeli obejrzałeś mieszkanie, które posiada ok. 10 letnie wykończenie to zapewne możesz dać mu ocenę dobrą (4), ale gdy kolejne mieszkanie było bezpośrednio po kapitalnym remoncie przyznasz mu ocenę celującą (6). Swoją drogą dokładnie tak samo postępuje rzeczoznawca majątkowy.
Przykładem może być trwająca od lat dyskusja na rynku nieruchomości dotycząca tego, czy domy murowane są lepsze (droższe) od drewnianych. Zarówno zwolennicy tradycyjnych konstrukcji murowanych, jak i entuzjaści nowoczesnych budynków drewnianych, przedstawiają swoje racje. Niemniej jednak, choć ten spór trwa od dawna, ostateczny wpływ tego wyboru na wartość nieruchomości zależy bezpośrednio od rynku, a nie od indywidualnych przekonań. Dopiero solidna analiza rynku przeprowadzona przez rzeczoznawcę, oparta na cenach transakcyjnych, wskaże, które cechy nieruchomości (takie jak np. rodzaj konstrukcji) faktycznie wpływają na uzyskiwane ceny, a które pozostają bez znaczenia.
Bardzo często klienci kupują oczami, liczy się pierwsze dobre wrażenie i ogólne odczucia kupującego dotyczące tego, w jakim stanie jest nieruchomość. I uwierz mi lub nie, ale to czy w łazience zamontowana jest umywalka Villeroy & Boch czy też Cersanit, nie ma żadnego znaczenia.
Proces wyceny powinien odzwierciedlać zachowania typowych uczestników, ponieważ to oni w dużej mierze kształtują ten rynek i są w stanie zapłacić określoną cenę transakcyjną.