„W kapciach do metra” – taki tytuł ogłoszenia ostatnio zauważyłem na portalach ogłoszeniowych. Zainspirowany ogłoszeniem postanowiłem sprawdzić, jak odległość budynku do stacji metra wpływa na ceny transakcyjne mieszkań.
Dogodna lokalizacja w pobliżu stacji metra stanowi kluczowy czynnik zarówno dla nabywców, poszukujących mieszkań z szybkim dostępem do centrum, jak i dla sprzedających, którzy z tego powodu podnoszą ceny ofertowe. Mieszkania położone bezpośrednio przy stacji metra są atrakcyjniejsze, a tym samym mają wyższe wartości – to powszechnie znana opinia. Wspominają o tym artykuły branżowe, agenci nieruchomości, a nawet osoby zaangażowane w transakcje. Jak to często bywa w tego typu sytuacjach, brakuje konkretnych informacji, solidnych analiz, rynkowych dowodów oraz danych liczbowych. Dlatego jako „śledczy rynku nieruchomości” zbadałem ten aspekt, bazując na preferencjach faktycznie zrealizowanych – cenach transakcyjnych. Sprawdziłem, jak rzeczywiście zmieniają się ceny mieszkań położonych bezpośrednio przy wejściu do metra, od mieszkań położonych np. oddaleniu ok. 600 m.
Analiza nr 1 – Targówek „Bródno”
Wykonałem analizę lokalnego rynku mieszkań o powierzchniach ok. 40 – 60 m2 w rejonie stacji metra M2 „Bródno”. Badanie wykonałem wykorzystując model regresji wielorakiej w postaci multiplikatywnej, uwzględniając wszystkie istotne cechy różnicujące ceny, co w konsekwencji oznacza, że wpływ odległości od metra jest wpływem czystym tzw. „ceteris paribus”.
Analiza wykazała, że na badanym rynku następuje spadek cen o ok. 1,2% na każde 100 m odległości od metra. Oznacza to, iż przykładowo mieszkanie o powierzchni 50 m2 posadowione w bezpośrednim sąsiedztwie wejścia do metra będzie warte ok. 648 tys. zł, zaś dokładnie do samo mieszkanie (o identycznych cechach) posadowione w odległości ok. 500 m od stacji metra byłoby warte ok. 609 tys. zł.
Analiza nr 2 – Mokotów „Pole Mokotowskie”
W kolejnej analizie zbadałem lokalny rynek mieszkań o powierzchniach ok. 25 – 65 m2 w rejonie stacji metra M1 „Pole Mokotowskie”, tuż przy SGH. Analiza obejmowała 44 transakcji w budynkach należących do zasobów SBM Batory i SM Batory-Wschód (łącznie 19 podobnych budynków).
Badanie wykonałem wykorzystując model regresji wielorakiej w postaci multiplikatywnej, analogicznie jak w analizie nr 1.
Analiza wykazała, że na badanym rynku następuje spadek cen o ok. 1,5% na każde 100 m odległości od metra. Oznacza to, iż przykładowo zgodnie z modelem mieszkanie o powierzchni 50 m2 posadowione w odległości 100 m od wejścia do metra będzie warte ok. 907 tys. zł, zaś dokładnie do samo mieszkanie (hipotetycznie o identycznych cechach) posadowione w odległości ok. 500 m od stacji metra byłoby warte ok. 854 tys. zł, co oznacza spadek wartości o ok. 53 000 zł. Co ciekawe, jest to spostrzeżenie zbliżone do tego, które zaobserwowałem wokół stacji metra „Bródno”.
Podsumowanie
Jeśli zastanawiasz się, jak odległość od stacji metra wpływa na wartość Twojej nieruchomości, warto skorzystać z rzetelnej analizy opartej na danych transakcyjnych. Jak pokazują moje badania na przykładach z Targówka i Mokotowa, różnica nawet kilkuset metrów może znacząco wpłynąć na cenę mieszkania. Jeśli planujesz sprzedaż lub kupno mieszkania i chcesz uzyskać profesjonalną wycenę opartą na twardych danych – zapraszam do skorzystania z moich usług. Dzięki dokładnym analizom pomogę Ci podjąć najlepszą decyzję na rynku nieruchomości.
