Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego – wycena własna czy wycena bankowa?

Wycena nieruchomości jest jednym z kluczowych elementów procesu ubiegania się o kredyt hipoteczny. W przypadku pożyczek zabezpieczonych na nieruchomości, banki oraz inne instytucje finansowe potrzebują pewności, że wartość nieruchomości jest wystarczająca, by pokryć dług, w przypadku niespłacenia kredytu przez pożyczkobiorcę. Sporządzenie operatu kredytobiorca może zlecić dowolnemu rzeczoznawcy majątkowemu posiadającym odpowiednie uprawnienia do szacowania lub zdecydować się na wycenę wewnętrzną w banku, w którym składany jest wniosek (tzw. wycena bankowa). W artykule przedstawię najważniejsze informacje na temat wyceny nieruchomości do kredytu hipotecznego. Dowiesz się, jakie są różnice pomiędzy wyceną bankową a wyceną wykonywaną przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego, a także zrozumiesz, dlaczego wycena zewnętrzna (niezależna) jest znacznie korzystniejsza.

 

Jeden operat – kilka banków

W procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny z pomocą doradcy finansowego zazwyczaj składanych jest kilka wniosków do różnych banków. Wybierając wycenę bankową, kredytobiorca musi płacić kilkukrotnie więcej, osobno dla każdego z banków. W przypadku wyceny własnej jeden operat szacunkowy trafia do różnych banków, dzięki czemu osoba starająca się o finansowanie płaci tylko raz za wykonany dokument. Wycena wykonana przez indywidualnego specjalistę potrafi być nieco droższa od opinii bankowej, lecz przy standardowym wariancie wyboru trzech banków, do których kierowany jest wniosek, mimo wszystko jest to duża oszczędność środków. Rzeczoznawca majątkowy musi uwzględniać specyficzne wymagania wierzyciela. Niektóre banki wymagają dodatkowo np. oszacowania wartości odtworzeniowej budynku w sytuacji zakupu domu jednorodzinnego lub dołączenia stosownych klauzuli oraz opinii o ryzyku kredytowym. Wyższy koszt sporządzania operatu szacunkowego wynika m.in. z tych dodatkowych czynności.

 

Większa kontrola nad procesem wyceny

Przy wycenie wykonywanej wewnętrznie w banku, kredytobiorca nie ma kontroli nad całym procesem szacowania. Nie jest w stanie ustalić, kto wykonuje dany dokument, w jakiej formie, a nawet, jaka jest realna wartość nieruchomości. Przy wyborze wyceny własnej, sporządzonej przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego, zarówno klient jak i doradca kredytowy prowadzący proces, ma pełną kontrolę nad postępowaniem. Przejawia się to tym, iż klient ma wybór specjalisty, może sam wybrać osobę godną zaufania, na podstawie polecenia, kwalifikacji oraz doświadczenia. Osoba ubiegająca się o kredyt może wybrać lokalnego specjalistę, który doskonale zna analizowany rynek nieruchomości. Poprzez osobisty kontakt istnieje możliwości monitorowania postępu prac oraz zwrócenia uwagi na szczególne okoliczności lub specyficzne cechy nieruchomości.

 

Poznajesz wartość oraz masz wgląd do zamówionego dzieła

Korzystając z usług wybranego rzeczoznawcy majątkowego przy wycenie własnej, dostajesz egzemplarz zamówionego dzieła. Możesz się z nim zapoznać, wnieść uwagi, zweryfikować jego jakość, a także poznać wartość nieruchomości. Możesz poznać czynniki wpływające na wycenę. W przypadku „wyceny bankowej” kredytobiorca zazwyczaj nie jest w stanie nawet dowiedzieć się ostatecznie jaką wartość oszacował pracownik banku, na jakiej podstawie wykonał te obliczenia oraz co tak naprawdę wziął pod uwagę, szacując wartość przedmiotowej nieruchomości. Wybierając niezależnego specjalistę, masz pewność, że bank z jakiegoś powodu nie zaniżył (lub zawyżył) wartość.

 

Skracasz czas kredytowania oraz unikasz błędów

Profesjonalny rzeczoznawca majątkowy poinformuje klienta o nieprawidłowym sporządzeniu kosztorysu lub razem z kredytobiorcą go uzupełni. W niektórych przypadkach uświadomi mu, że konieczne będzie większy wkład własny, jeśli ceny na rynku nie odzwierciedlają wartości nabytej nieruchomości. Dodatkowo przeprowadzi kontrolę dostarczonej dokumentacji i powiadomi o ewentualnych brakach, co pozwoli uniknąć opóźnień i komplikacji. Działania te mają na celu szybkie wykonanie wyceny i przyspieszenie procesu otrzymania kluczy do wymarzonej nieruchomości, co daje klientowi większą pewność, że decyzja inwestycyjna jest oparta na solidnych podstawach i pomaga zaoszczędzić czas i pieniądze.

 

Jakość wyceny nieruchomości

W dobie automatyzacji i przyśpieszenia pewnych procesów banki mogą bazować na tzw. AVM (Automated Valuation Model – Automatyczny Model Wyceny) lub skróconych opiniach. Wycena bankowa najczęściej przyjmuje formę opinii bankowej zgodnej z indywidualnymi wytycznymi danego banku. Można ją nazwać skróconym operatem szacunkowym. Poza bankiem dokument ten ma niewielką wartość. Natomiast wybierając zaufanego specjalistę, masz pewność, że zamówione dzieło stanowi dokument urzędowy i został wykonany rzetelnie i zgodnie z przepisami prawa. Rzeczoznawca majątkowy podlega odpowiedzialności cywilnej, karnej i zawodowej, dlatego tez, nie może sobie pozwolić na skrócone i pobieżne opinie.

 

Koszt wyceny

Bank może zaoferować „indywidualną” wycenę, która jest bardzo korzystna cenowo. Wśród kredytobiorców pojawią się pytania, czy opłaca się z tej opcji skorzystać. W Polsce istnieją firmy, które we współpracy z bankami oferują operaty szacunkowe po bardzo niskich cenach. Klient ubiegający się o kredyt może skorzystać z ich usług, lecz należy pamiętać, że taka oszczędność może okazać się jedynie pozorna i ostatecznie bardzo kosztowna. Specjaliści tych firm często nie przeprowadzają wizualnej oceny nieruchomości lub robią to w ograniczony sposób (na przykład zdalnie), w rezultacie ich wyceny nie uwzględniają indywidualnych cech nieruchomości (np. wysokiej jakości wyposażenia) ani innych czynników wpływających na jej wartość (np. niekorzystnego otoczenia). Zdarza się również, że sporządzają oni wycenę nieruchomości na zupełnie nieznanym i obcym im rynku, przez co nie są świadomi istotnych, specyficznych warunków panujących w analizowanym rejonie. W rezultacie oszacowana przez nich wartość może być nieprawidłowa. Może też zaistnieć konieczność poniesienia dodatkowych kosztów związanych ze spełnieniem wymagań innych banków, w rezultacie czego takie oszacowanie przestaje być „korzystne cenowo”.

 

Wycena bankowa – kiedy może być korzystniejsza?

Wycena robiona przez bank jest z reguły tańsza, ponieważ wykonywana jest w uproszczony sposób, zgodnie z wewnętrznymi regułami banku, a nie zgodnie z przepisami i etyką pracy rzeczoznawcy majątkowego. Jeżeli starasz się o kredyt hipoteczny w jednym banku i nie zależy Ci na rzetelnym opracowaniu w formie operatu szacunkowego, może to być dobry wybór.

 

Podsumowanie – wycena do banku

Podsumowując, wycena nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytowej do banku jest kompleksowym zagadnieniem, które wymaga obecności wykwalifikowanego i profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego, najlepiej wybranego samodzielnie przez kredytobiorcę. Dzięki temu nasze szanse na otrzymanie pożądanego kredytu znacznie wzrastają. Co więcej, zyskujemy pewność, że bank dokładnie oceni wartość nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie dla naszego kredytu. Warto zatem zaufać lokalnemu specjaliście, który posiada niezbędną wiedzę i doświadczenie, a także rozumie, jak jakość jego pracy wpływa na plany związane zakupem nieruchomości. Dokładnie w taki sposób staram się podchodzić każdorazowo do wyceny nieruchomości do kredytu hipotecznego. Posiadam ukończone szkolenie oraz zdany egzamin PFSRM „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”, dzięki czemu możesz być pewny, że wykonany operat szacunkowy spełnia najwyższe standardy oraz wymagana każdego banku.

Pamiętaj, iż zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego o sygn. akt II CSKP 1641/22 bank nie może narzucić kredytobiorcy skorzystania z wewnętrznej wyceny lub wskazać konkretną firmę wykonującą operaty szacunkowe. Jest to ograniczanie dostępu do wolnego rynku oraz łamanie zasad uczciwej konkurencji. Masz prawo do wyboru swojego zaufanego specjalisty.

Masz pytania lub wątpliwości? Potrzebujesz rzetelnej wyceny do banku? Zadzwoń do mnie, wyślij wiadomość na adres e-mail lub skontaktuj się za pomocą czatu.

Więcej ciekawostek i informacji nt. rynku nieruchomości (i nie tylko) znajdziesz na moich mediach społecznościowych:

Pozostałe wpisy