Ustalenie zmian cen wskutek upływu czasu podczas wyceny nieruchomości odnosi się do procesu uwzględnienia wpływu czasu na wartość nieruchomości. W miarę upływu czasu, wartość nieruchomości może ulegać zmianom ze względu na czynniki takie jak inflacja, rozwijająca się infrastruktura w okolicy, zmiany na rynku nieruchomości. Wycena nieruchomości uwzględnia te zmiany poprzez analizę rynku oraz danych historycznych, aby określić bieżącą wartość nieruchomości w danym momencie. Jest to istotny aspekt w procesie wyceny, który pozwala na dokładne określenie wartości nieruchomości w danym czasie. Co o tym procesie mówi rozporządzenie w sprawie wyceny oraz jakie powinno być właściwe podejście? O tym dowiesz się z niniejszego artykułu.
Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości
Zgodnie z art. 5 ust. 3 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości „W przypadku zmian poziomu cen wskutek upływu czasu na analizowanym rynku nieruchomości, ceny nieruchomości podobnych aktualizuje się na dzień określenia wartości nieruchomości. Przyjęty poziom zmian cen lub stwierdzenie braku zmian cen wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.”
Uzasadnienie do przepisów mówi „ (…) Zbiór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny z cenami zaktualizowanymi na dzień określenia wartości nieruchomości stanowi podstawę kolejnych czynności w procesie szacowania, w tym podstawę ustalenia cech rynkowych oraz ich stanów (gradacji ocen) (…)”.
Analizując powyższe uzasadnienie, pierwszym krokiem analizy danych jest uwzględnienie zmiany trendu cenowego, następnie aktualizacja surowych cen. Dopiero w następnych czynnościach należy ustalić cechy rynkowe, ich wagi i gradację. Należy mieć na uwadze, iż uzasadnienie nie jest przepisem prawa. Czy to jest na pewno prawidłowa kolejność? O tym za chwilę.
Ustalenie trendu cenowego w praktyce
Pomijając dyskusyjne i wzbudzające zastrzeżenia sposoby ustalania trendu tj. potencjalna analiza preferencji nabywców, ciągły monitoring rynku w ramach własnej praktyki oraz doświadczenie rzeczoznawcy w tym zakresie, jedynym słusznym rozwiązaniem (w większości przypadków) będzie analiza statystyczna transakcji rynkowych.
Obliczenie trendu można wykonać prostą metodą najmniejszych kwadratów, gdzie na jednej osi wykresu mamy czas, zaś na drugiej osi mamy ceny nieruchomości. Jednak z mojego doświadczenia wynika, iż dużo lepsze rezultaty daje analiza statystyczna wpływu zmiany cen wskutek upływu czasu w uwikłaniu z innymi cenach różnicującymi ceny w zbiorze nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny (regresja wieloraka). Do tego niezbędne jest najpierw ustalenie wszystkich cech istotnych oraz ich gradacji (odwrotna kolejność niż w Rozporządzeniu).
Ustalenie trendu cenowego w pierwszej kolejności ma sens jedynie w sytuacji, gdy zebrany materiał porównawczy jest bardzo ubogi. W przypadku, gdy dostępne dane porównawcze są wyjątkowo ograniczone, podejście do analizy „odrębnie” i oszacowanie w pierwszej kolejności zmian cen wskutek upływu czasu na postawie rynku równoległego lub o szerszym zakresie terytorialnym jest bardziej zasadne. W większości przypadków dostęp do danych nie jest problemem. Mimo wszystko nawet dla licznych zbiorów transakcyjnych najmniejsze błędy daje model ekonometryczny bazujący na indeksie hedonicznym, gdzie badaniu podlega jednocześnie nie tylko upływ czasu (data transakcji), ale również pozostałe zmienne różnicujące ceny. O tym czym jest indeks hedoniczny, przeczytasz w moim osobnym artykule.
Nie jesteś przekonany? Podam Ci kilka realnych przykładów…
Jak ustalić trend cenowy poprawnie i z najmniejszym błędem?
W celu zaprezentowania jak bardzo lepsze rezultaty ustalenia zmian cen wskutek upływu czasu daje analiza tego parametru w uwikłaniu (razem) z innymi cechami wpływającymi na ceny, przygotowałem trzy przykłady:
- Analizie poddano rynek wtórny obrotu lokalami mieszkalnymi w Wieliszewie (pod Warszawą), w budynkach współczesnych wybudowanych po 2010 r. Badano okres od stycznia 2022 r. do lipca 2023 r. Liczba analizowanych danych wyniosła 54.
- Analizie poddano rynek wtórny obrotu lokalami mieszkalnymi w ścisłym centrum Warszawy, przy Rondzie ONZ (ul. Chłodna, ul. Krochmalna), w budynkach z lat 70-80. Badano okres od stycznia 2022 r. do października 2023 r. Liczba analizowanych danych wyniosła 170.
- Analizie poddano rynek wtórny obrotu lokalami mieszkalnymi na terenie warszawskiej dzielnicy Bemowo (obszar MSI Jelonki), w rejonie ul. Sucharskiego, w budynkach z lat 70-80. Badano okres od stycznia 2022 r. do lipca 2023 r. Liczba analizowanych danych wyniosła 35.
W pierwszej kolejności dokonano analizy regresją liniową surowych danych transakcyjnych, bez uwzględniania pozostałych cech (bez korekty). Następnie utworzono model ekonometryczny z wykorzystaniem regresji wielorakiej i skorygowano dane transakcyjne o wpływ cech nieruchomości tj. wielkość mieszkania, położenie na kondygnacji, stan techniczno-użytkowy itp. W wyniku analizy hedonicznej możliwe jest uzyskanie tzw. „czystego” trendu zmiany cen tj. wykluczającego inne zmienne wpływające na ceny mieszkań. Innymi słowy, w takim modelu ceny transakcyjne sprowadzane są „do jednego mianownika”, gdzie jedyne różnice wynikają tylko i wyłącznie z upływu czasu. Pozostałe atrybuty różnicujące ceny zostały sprowadzone do poziomu mediany skali ocen, uzyskując stan „ceteris paribus”. Poniżej znajdują się wyniki moich badań.
W każdym z trzech przypadków ustalenie trendu zmiany cen w wymiarze rocznym z mniejszym błędem standardowym realizowane jest przy analizie regresją wieloraką (w uwikłaniu z innymi zmiennymi). Jest to szczególnie widoczne, gdzie ilość danych transakcyjnych jest dużo mniejsza. Nawet dla przykładu numer 2, gdzie badano aż 170 transakcji lokalami mieszkalnymi (położonymi w bardzo podobnych budynkach), wynik badania pokazuje, że jeśli weźmiemy dodatkowo pod uwagę inne cechy nieruchomości, błąd standardowy określenia wartości trendu jest +/- 1,6% mniejszy. Wykres przedstawiający ceny skorygowane, gdzie jedyne różnice wynikają tylko i wyłącznie z upływu czasu, jest bardziej skondensowany. Skorygowane ceny układają się „jak po sznurku”, w znacznie sprawniejszym porządku.
Jako śledczy rynku nieruchomości dokładnie badam i analizuję dostępne informacje nieruchomościach, celem prawidłowego rozwiązania zagadki ustalenia wartości nieruchomości. Skontaktuj się ze mną, jeżeli potrzebujesz rzetelnej wyceny nieruchomości.