Jak wyglądają oględziny nieruchomości?
Oględziny nieruchomości przeprowadzane przez rzeczoznawcę majątkowego obejmują wizytę na terenie nieruchomości, którą rzeczoznawca dokładnie ogląda i bada.
Podczas oględzin rzeczoznawca zbiera informacje, które pomogą mu oszacować wartość nieruchomości. Oględziny nieruchomości umożliwiają dokładne zapoznanie się z cechami i stanem techniczno-użytkowym nieruchomości, co jest niezbędne do dokonania dokładnej wyceny nieruchomości oraz sporządzenia operatu szacunkowego. Wszystkie zebrane informacje posłużą do właściwej analizy rynku nieruchomości wybranego segmentu.
Wizyta rzeczoznawcy majątkowego na nieruchomości zazwyczaj składa się z kilku etapów.
Poniżej przedstawiam przykładowy jej przebieg:
- Przygotowania
- Spotkanie i wprowadzenie
- Oględziny właściwe
- Pomiar i dokumentacja
- Zebranie informacji dodatkowych
- Podsumowanie i wyjaśnienia
Przygotowania
Przed wizytą w terenie warto wcześniej zapoznać się z nieruchomością, którą odwiedzimy. Przygotowanie do oględzin może obejmować:
– przegląd dostępnych (na tym etapie) dokumentów nieruchomości,
– wstępne zapoznanie się z nieruchomością, korzystając z systemu informacji przestrzennej,
– sprawdzenie dokładnej lokalizacji nieruchomości oraz możliwości dojazdu.
Na tym etapie bardzo często rzeczoznawca majątkowy drukuje dokumenty, które ułatwią mu pracę podczas bezpośredniej wizyty w terenie. Do najczęściej drukowanych dokumentów można zaliczyć mapę lokalizacyjną, rzuty kondygnacji, wyciąg z księgi wieczystej. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby dostęp do tych materiałów mieć również w wersji cyfrowej np. na tablecie.
Spotkanie i wprowadzenie
Rzeczoznawca zazwyczaj spotyka się z właścicielem nieruchomości na miejscu, aby wprowadzić go w temat i omówić szczegóły wyceny. Specjalista może także wyjaśnić, jakie informacje będzie potrzebował, aby dokładnie oszacować wartość nieruchomości. Nie jest konieczne, aby podczas oględzin był to konkretnie właściciel nieruchomości, czasami są to np. najemcy.
W postępowaniach administracyjno-prawnych lub sądowych podczas oględzin będą obecne dodatkowo osoby, których takie postępowanie dotyczy, takie jak: strony sporu lub ich przedstawiciele, przedstawiciele sądu, komornicy, syndycy wraz z ewentualnymi świadkami.
Warto dodać, iż są takie nieruchomości, które nie wymagają obecności osób trzecich. Przykładowo podczas wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej, w większości przypadków rzeczoznawca majątkowy jest w stanie samodzielnie przeprowadzić niezbędne czynności.
Oględziny właściwe
Po wprowadzeniu rzeczoznawca majątkowy przechodzi do właściwych czynności i przeprowadza oględziny nieruchomości. Na tym etapie specjalista przegląda nieruchomość i jej otoczenie, aby ocenić jej stan techniczno-użytkowy, specyficzne cechy, usytuowanie oraz inne czynniki, które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości. Podczas wizji lokalnej rzeczoznawca może także robić zdjęcia i notatki. Dokumentacja fotograficzna sporządzana podczas oględzin stanowi potwierdzenie wizyty rzeczoznawcy oraz właściwej identyfikacji stanu techniczno-użytkowego. Operat szacunkowy powinien posiadać załączoną dokumentację fotograficzną.
Proces ten jest bardzo podobny do oględzin nieruchomości dokonywanych przez potencjalnych nabywców, zainteresowanych kupnem. W procesie wyceny nieruchomości zazwyczaj mamy do czynienia z wartością rynkową. Rzeczoznawca majątkowy powinien najdokładniej odzwierciedlać zachowania typowych uczestników rynku. Podczas ustalania ceny przez zainteresowanych kupnem nieruchomości, a tym samym podczas ustalania jej wartości przez rzeczoznawcę majątkowego znaczenie mają m.in. takie aspekty jak: ogólny stan techniczny elementów wykończenia i wyposażenia, ich standard, czy widoczne jest zużycie techniczne tych elementów, czy nie ma zacieków na ścianach, czy są pęknięcia warstw wykończeniowych podłóg i ścian, czy obecne jest zagrzybienie, jaka jest jakość instalacji sanitarno-technicznych, jakie materiały i jakich producentów wykorzystano do wykończenia nieruchomości. Ponadto znacznie ma wbudowany sprzęt AGD, stolarka okienna i drzwiowa, armatura i ceramika, czy nieruchomość posiada instalację alarmową, klimatyzację i wiele, wiele innych elementów.
Czynniki, które podlegają sprawdzeniu, uzależnione są od typu nieruchomości. W przypadku wyceny domu mieszkalnego rzeczoznawca bada również stan zagospodarowania działki np. czy wykonane są utwardzenia ciągów pieszo-jezdnych, jaki jest stan zieleni. Dla działek niezabudowanych kluczowe będą m.in. media, warunki zagospodarowania lub rodzaj dojazdu.
Na tym etapie ważna jest identyfikacja, na jakie istotne ww. elementy zwraca uwagę potencjalny nabywca w danym segmencie rynku. Rzeczoznawca majątkowy powinien znaleźć wypadkową zachowań takich osób oraz być możliwie najbardziej obiektywny w swojej ocenie.
Pomiar i dokumentacja
Zdarza się czasami, iż rzeczoznawca majątkowy musi wykonać pomiar nieruchomości, w szczególności w sytuacji gdzie brak jest wiarygodnej dokumentacji projektowej lub w przypadku, gdy układ funkcjonalny nieruchomości nie pokrywa się z dostępną dokumentacją. Na tym etapie rzeczoznawca może poprosić o przedstawienie dodatkowych dokumentów dotyczących nieruchomości, a które wcześniej nie zostały mu dostarczone. Dokumenty takie pomogą zweryfikować informacje i uniknąć ewentualnych pomyłek i rozbieżności. Sporządzony operat szacunkowy powinien zawierać dokumentację fotograficzną. Chcesz przygotować się lepiej do wyceny nieruchomości? Sprawdź, jakie dokumenty skompletować dla rzeczoznawcy.
Zebranie informacji dodatkowych
W trakcie wizyty rzeczoznawca może również pytać właściciela nieruchomości o dodatkowe informacje dotyczące nieruchomości, takie jak koszty utrzymania, ewentualne problemy techniczne, dodatkowe informacje o budynku i remontach lub informacje o okolicy, co może mieć wpływ na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy może również sporządzać protokół oględzin nieruchomości, w którym zawarte będą najważniejsze informacje. Protokół oględzin nieruchomości może dostać dołączony do operatu szacunkowego. To na tym etapie mogą również pojawiać się pytania skierowane bezpośrednio do rzeczoznawcy majątkowego. Jeśli chcesz dowiedzieć się, jakie są najczęściej zadawane pytania podczas oględzin nieruchomości, przeczytaj mój osobny wpis na ten temat.
Podsumowanie i wyjaśnienie procesu wyceny
Na zakończenie wizyty rzeczoznawca może przedstawić właścicielowi podsumowanie swoich spostrzeżeń oraz omówić proces wyceny. Tutaj najczęściej również specjalista informuje o terminie wykonania dzieła oraz dalszych etapach procesu szacowania.
Podsumowując, wizyta rzeczoznawcy majątkowego na nieruchomości jest ważnym etapem procesu wyceny nieruchomości i wykonania operatu szacunkowego, ponieważ umożliwia dokładne zapoznanie się z cechami nieruchomości, które mają wpływ na jej wartość, co w konsekwencji przekłada się na obiektywnie określoną wartość. Po przeprowadzeniu wizyty, rzeczoznawca może przystąpić do szacowania wartości nieruchomości i przedstawić wynik wyceny w formie operatu szacunkowego.
Masz wątpliwości lub pytania? Zadzwoń do mnie, wyślij wiadomość na adres e-mail lub skontaktuj się za pomocą czatu.